Trong một lần gặp mặt đầu năm với người anh của mình,
Ông anh bảo anh vừa mua miếng đất ở Sóc Sơn xong, mình thuận miệng hỏi:
“Sau khi mua xong, anh định làm gì với mảnh đất này?”
Ông anh trả lời rất tự tin:
“Mua để đó thôi chú. Khu vực này sắp có đường lớn đi qua, vài năm nữa chắc chắn giá sẽ tăng.”
Mình hỏi tiếp:
“Nếu con đường ấy chậm triển khai thì sao?”
“Chắc cũng không chậm đâu chú.”
“Nếu thị trường đóng băng và mất thanh khoản lúc anh cần tiền gấp thì anh bán cho ai?”
Ông anh bỗng im lặng, vì cũng chưa biết được “ai sẽ là người đến mua lại mảnh đất của mình”.
Đây là cách rất nhiều người, như ông anh mình đang tham gia thị trường bất động sản. Mình hay gọi những người như ông anh mình là những “nhà đầu tư tay ngang”:
Nhà đầu tư tay ngang có tiền, mua một mảnh đất.
Rồi để đó.
Chờ nhà nước làm đường.
Chờ có quy hoạch mới.
Chờ một tập đoàn lớn về triển khai dự án.
Chờ thị trường sốt lên.
Chờ một người khác đến mua lại với giá cao hơn.
Chúng ta thường gọi đó là đi đầu tư. Nhưng nếu toàn bộ lợi nhuận của mảnh đất vừa mua phụ thuộc vào 6 chữ: tưởng rằng, có thể, biết đâu, sau này… Liệu những “nhà đầu tư tay ngang” có kiểm soát được điều đó không?
Chắc chắn câu trả lời là KHÔNG.
Mua bất động sản rồi chờ tăng giá không phải lúc nào cũng sai.
Nhưng nếu ngoài việc chờ đợi, anh chị không biết các phương pháp để tạo giá trị cho bất động sản, không kiểm soát được dòng tiền và cũng không biết được tài sản này sẽ bán lại cho ai? Ai sẽ là người sử dụng cuối cùng ở đây?
Cách làm này không phải là “đầu tư” mà anh chị đang đặt một chân vào 2 chữ “đầu cơ”.
Cái giá của việc mua rồi “há miệng chờ sung”
Nhiều người cho rằng mua một mảnh đất rồi để đó là phương án an toàn vì không phải làm gì.
Nhưng “không phải làm gì” không có nghĩa là “không có rủi ro”.
1. Tài sản tăng giá nhưng không bán được
Một mảnh đất có thể được môi giới thông báo rằng giá đã tăng từ ba tỷ lên năm tỷ đồng.
Nhưng nếu không có người mua thật, mức giá ấy vẫn chỉ nằm trên giấy.
Nhiều người sở hữu hàng chục tỷ đồng bất động sản nhưng đến khi cần tiền lại không thể bán được. Bên ngoài nhìn vào thấy họ rất giàu, nhưng thực tế khi nhìn vào bảng Cáo Bạch Tài Chính, rất ít bất động sản đang tạo ra dòng tiền.
Đó là tình trạng:
Có 50 tỷ đồng tài sản nhưng không có nổi một triệu đồng để đổ xăng.
Tài sản nhiều nhưng thanh khoản yếu vẫn có thể khiến nhà đầu tư mắc kẹt.
Đặc biệt, nếu bất động sản nằm ở khu vực xa nhu cầu thực, không có người ở, không thể kinh doanh, không tạo được dòng tiền và cũng không có thị trường mua bán rõ ràng, thời gian chờ đợi có thể kéo dài hơn rất nhiều so với dự kiến.
Vốn bị chôn trong nhiều năm
Sau giai đoạn thị trường khó khăn năm 2011, có những người phải mất gần mười năm mới bán lại được bất động sản bằng mức giá đã mua.
Nhìn trên giấy, họ không bị lỗ.
Nhưng trong suốt mười năm ấy, vốn không được quay vòng. Nhà đầu tư còn phải chịu thêm lạm phát, chi phí vay, chi phí duy trì tài sản và rất nhiều cơ hội bị bỏ lỡ.
Không lỗ về giá bán chưa chắc đã có nghĩa là không mất tiền.
Một thương vụ giữ vốn quá lâu mà không tạo ra dòng tiền cũng có thể trở thành một thương vụ rất đắt đỏ.
Phụ thuộc vào “sóng” của người khác
Nhiều nhà đầu tư tay ngang mua bất động sản khi thị trường đã bắt đầu nóng.
Họ nghe tin có dự án lớn.
Họ thấy môi giới liên tục báo giá tăng.
Họ nhìn người khác mua bán kiếm lời và sợ mình bị bỏ lại.
Thế là họ xuống tiền.
Nhưng người tạo “sóng” thường đã mua từ trước. Khi dòng tiền mới không còn tiếp tục đổ vào, những người mua sau cùng sẽ bị kẹt lại với “cục than hồng”.
Giá được rao vẫn cao nhưng thanh khoản biến mất.
Muốn bán phải giảm giá sâu.
Không bán thì tiếp tục chôn vốn và trả lãi ngân hàng.
Nếu lợi nhuận của mình chỉ xuất hiện khi có một người khác chấp nhận mua lại với giá cao hơn, đó là một cuộc chơi rất khó kiểm soát.
Đầu tư bất động sản phải hướng đến “lãi hai lần”
Thay vì chỉ mua rồi hy vọng thị trường tăng giá, trong Đầu tư An Yên, mình hướng đến một thương vụ có thể tạo ra hai lớp lợi nhuận.
Lần thứ nhất: Lãi ngay từ lúc mua
Lợi nhuận của một thương vụ thường được quyết định ngay từ thời điểm xuống tiền.
Mua được giá tốt, mình đã có một phần biên an toàn.
Mua theo đám đông khi giá đã bị đẩy lên quá cao, dù tài sản có đẹp đến đâu, lợi nhuận cũng đã mỏng đi vài phần.
Đó là lý do mình sử dụng mô thức VAG:
Ven đô – Ẩn giá – Giá trị thực.
Một vùng ẩn giá phải có hai yếu tố:
Phía sau mức giá thấp vẫn tồn tại giá trị thực;
Những rào cản khiến tài sản bị định giá thấp có khả năng được tháo gỡ.
Nếu không nhìn thấy giá trị thực và con đường tháo gỡ rào cản, anh chị đừng mua chỉ vì thấy rẻ.
Lần thứ hai: Lãi nhờ nâng giá trị tài sản
Sau khi mua, nhà đầu tư không nên phó mặc toàn bộ kết quả cho thị trường.
Hãy tự hỏi:
“Mình có thể làm gì để tài sản này tốt hơn?”
Có sáu nhóm công việc có thể giúp gia tăng giá trị bất động sản.
1. Hoàn thiện pháp lý
Một bất động sản có thể tăng giá trị khi được tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hoàn thiện những thủ tục pháp lý còn thiếu.
Tất nhiên, mọi công việc phải được thực hiện đúng quy định và có khả năng triển khai thực tế.
2. Cải thiện hạ tầng
Đường đi, điện, hệ thống cấp thoát nước và khả năng kết nối đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị sử dụng của bất động sản.
Một tài sản khó tiếp cận sẽ có nhóm người mua rất hẹp. Khi điều kiện hạ tầng được cải thiện, khả năng khai thác và thanh khoản cũng có thể tốt hơn.
3. Tối ưu công năng
Một căn nhà có cách bố trí chưa hợp lý có thể được cải tạo lại.
Một khu đất phù hợp có thể được xây dựng thành nhà ở, nhà xưởng hoặc văn phòng.
Khi công năng phù hợp hơn với nhu cầu thực, bất động sản không chỉ dễ sử dụng hơn mà còn tiếp cận được nhiều nhóm khách hàng hơn.
4. Bổ sung tiện ích
Những tiện ích nội khu phù hợp có thể giúp tài sản trở nên hoàn chỉnh hơn và nâng cao trải nghiệm của người sử dụng.
Điều quan trọng là tiện ích phải phục vụ nhu cầu thật, không phải chỉ được thêm vào để làm đẹp hồ sơ bán hàng.
5. Truyền thông đúng giá trị
Có những bất động sản sở hữu giá trị tốt nhưng người mua không nhìn thấy.
Nhà đầu tư phải biết trình bày rõ pháp lý, vị trí, công năng, tiềm năng khai thác và những lợi thế thực tế của tài sản.
Truyền thông không phải là thổi giá.
Truyền thông đúng là giúp người mua hiểu đầy đủ giá trị đang tồn tại.
6. Tổ chức bán hàng bài bản
Một tài sản tốt nhưng không xác định đúng khách hàng, không có hồ sơ rõ ràng và không xây dựng phương án bán phù hợp thì vẫn có thể nằm im rất lâu.
Bán hàng bài bản giúp bất động sản tiếp cận đúng người có nhu cầu và rút ngắn thời gian thanh khoản.
Khi chủ động thực hiện được những công việc này, lợi nhuận không còn phụ thuộc hoàn toàn vào việc thị trường có tăng giá hay không.
Nhà đầu tư đã tham gia trực tiếp vào quá trình tạo ra giá trị.
Trước khi mua, hãy trả lời năm câu hỏi sau:
Nếu thị trường không tăng giá trong ba đến năm năm, mình sẽ làm gì với tài sản này?
Tài sản có thể tạo ra dòng tiền hoặc phục vụ một nhu cầu sử dụng thực hay không?
Mình có thể chủ động làm gì để nâng giá trị của nó?
Khi cần bán, ai là người mua lại cuối cùng là ai?
Nếu thị trường đóng băng, thanh khoản biến mất. Tài chính của mình có đủ sức gồng gánh nó không?
Nếu câu trả lời duy nhất vẫn là:“Cứ mua đi rồi chờ giá tăng”, thì anh chị nên chậm lại và ngồi xuống xem xét kỹ.
Đầu tư không phải là ngồi chờ “may mắn”
Mua bất động sản rồi chờ tăng giá không phải lúc nào cũng sai.
Nhưng nếu toàn bộ lợi nhuận phụ thuộc vào tin quy hoạch, dự án của một tập đoàn lớn, làn sóng của thị trường hoặc việc có người đến mua lại với giá cao hơn, mình đang đặt cược vào những yếu tố nằm ngoài khả năng kiểm soát.
Đầu tư đúng nghĩa phải có phương pháp.
Phải biết vì sao mình mua.
Phải nhìn thấy giá trị thực phía sau mức giá.
Phải biết tài sản có thể được cải thiện như thế nào.
Phải kiểm soát được dòng tiền và sức chịu đựng tài chính.
Và quan trọng nhất, phải biết mình sẽ bán cho ai nếu thị trường không diễn ra như kỳ vọng.
Đầu tư An Yên không có nghĩa là mua một tài sản rồi ngồi yên.
Đó là quá trình chủ động tìm kiếm giá trị, tạo thêm giá trị và chuẩn bị phương án cho cả những tình huống không thuận lợi.
Mình vẫn nói:
Muốn giá bán tăng thì phải nâng giá trị.
Khi lợi nhuận được tạo ra bằng hiểu biết, phương pháp và năng lực cải thiện tài sản, mình không còn phải ngồi chờ thị trường ban phát may mắn.
Đó mới là lúc bất động sản thực sự trở thành một khoản đầu tư.