BĐS mộng mơ: một lát cắt về cái chết được dự báo của những "bánh vẽ"

Trong bài viết này, tôi muốn nhắc đến những bánh vẽ bất động sản, thứ khiến rất nhiều nhà đầu tư điêu đứng…

Thị trường bất động sản đang chững, song với các nhà đầu tư có nhiều năm kinh nghiệm, đây chắc chắn không phải là lần đầu. Và cũng không có gì quá ngạc nhiên.

Khi rất nhiều sản phẩm không chạm được điều kiện và nhu của của nhu cầu thực, việc bị "treo" và áp lực điều chỉnh là đương nhiên. Như nhiều chuyên gia đã nói: bất động sản Việt Nam vừa thừa vừa thiếu. Thừa sản phẩm cao cấp giá cao, và thiếu sản phẩm phù hợp với điều kiện của những người có nhu cầu thực.

Bao nhiêu năm nay, thực trạng này đã diễn ra. Dẫn tới hàng trăm khu đô thị cao cấp bỏ không. Người có tiền mua thì không ở, vì nó là bất động sản thứ hai, ba, bốn thậm chí chỉ là một trong hàng chục, hàng trăm tài sản của họ.

Còn người cần ở thì không có đủ tiền để mua.

Chúng ta đã phân tích rất nhiều, thực ra nên đi từ những nguyên lý căn bản và đơn giản. Con người có bốn nhu cầu chính: ăn, ở, học, chơi. Chính vì vậy, bất động sản sẽ chỉ được coi là có giá trị thực khi có thể trở thành chỗ để làm nhà ở, mặt bằng kinh doanh, nơi sản xuất, hay khu du lịch - nghỉ dưỡng.

Còn một nhu cầu nữa, là bất động sản để làm...công viên vĩnh hằng. Mà nếu mảnh đất nào còn không dùng được cho các mục đích này, đích thị nó là thứ sẽ chôn vùi nhà đầu tư.

Trong bài viết này, tôi muốn nhắc đến những bánh vẽ bất động sản, thứ khiến rất nhiều nhà đầu tư điêu đứng. Và bất cứ khi nào thị trường điều chỉnh, đây là phân khúc bị tổn thương đầu tiên. Đó chính là những bất động sản không có giá trị thực.

Là sông suối núi rừng, là đất nông nghiệp, đất đảo hoang, đất rừng sản xuất ở những nơi còn xa xôi, hẻo lánh. Và có "Zoom" 10 năm thì vẫn chẳng ai biết được sẽ dùng làm gì. Rất nhiều nhà đầu tư đã bị dụ dỗ vào những bánh vẽ như thế.

Một mảnh đất ở sát biên giới được vẽ là có thể xây nhà trọ cho khu công nghiệp. Một mảnh rừng cằn cỗi để trồng đàn hương. Thậm chí, có những đội còn mua cây sầu riêng hay cà phê về để trồng trên một khu đất để bán.

Một anh bạn của tôi đầu hơn hơn hai mươi tỷ vào một mảnh đất ở đảo hoang, với tầm nhìn có thể làm một khu du lịch biển. Năm năm đã qua, tiền bị chôn, không thế chấp được ngân hàng, thuê tư vấn làm khu nghỉ dưỡng nhưng không khả thi.

Muốn làm được ngoài việc có nghề, thì riêng vốn đầu tư cùng ngót nghét thêm 30 tỷ. Lại không dùng được đòn bẩy ngân hàng, hiệu quả thì chưa có gì chắc chắn, không kiểm soát được.

Nói đi cũng phải nói lại, nhà đầu tư dính các "dự án bánh vẽ" này đa phần là "tay ngang". Thường là những người làm văn phòng, làm công hoặc tự kinh doanh tích cóp được một số tiền đầu tiên, và dò dẫm bước chân vào đầu tư bất động sản.

Nhà đầu tư tay ngang như người mù đi vào rừng. Thiếu đủ thứ, không chỉ thiếu tiền, mà còn là thiếu tư duy đúng về đầu tư, thiếu kiến thức căn bản, thiếu thông tin, thiếu mối quan hệ, thiếu trải nghiệm.

Tuy vậy, tâm lý của họ khi lần đầu đi đầu tư rất dễ có cả sự hào hứng, mong muốn lãi nhanh, muốn khẳng định bản thân cũng rất "này nọ". Và có một nghịch lý đang tồn tại, rất hùng hổ mang tiền trăm, tiền tỷ đi đầu tư, song lại không dành thời gian để trang bị những nền tảng căn bản.

Đôi khi, nhà đầu tư tay ngang hùng hổ bước lên võ đài đầu tư, chỉ với thanh kiếm cùn và tấm khiên mỏng. Khi đó, họ chủ yếu đầu tư dựa theo bản năng. Thấy khu này núi rừng trùng điệp, thấy khu kia sơn thủy hữu tình, thích khu di tích lịch sử này, mê cái hồ, hay bãi biển này. Vậy là mê, rồi xuống tiền.

Trong đầu tư, khả năng kiểm soát cảm xúc càng kém thì lợi nhuận càng giảm. Hãy cẩn trọng với sự yêu của mình trong những lần đầu đi xem bất động sản.

Năm năm gần đây, có một loại hình đang rất phát triển: các ngôi làng ở nhiều nơi xa xôi, thậm chí được vẽ trên đất rừng hay đất nông nghiệp.

Trong bối cảnh hiện nay, khi thế giới cùng lúc xảy ra ba cuộc khủng hoảng cùng lúc, thì rất dễ hiểu nhiều người tìm kiếm một nơi để sống an yên.

Ba cuộc khủng hoảng đó là giữa ta với chính mình, giữa con người với con người, và giữa con người với thiên nhiên . Thật khó khăn nhưng phải chấp nhận: chúng ta đang gặp cả ba cùng lúc trong thời đại này.

Và rất nhiều người muốn đi tìm một lối thoát. Đó là lí do, nhiều ngôi làng mọc lên ở nhiều nơi. Không hề xấu, nếu những ngôi làng đó hợp pháp, có đủ điều kiện để sống.

Ngược lại, nó chỉ là một phương án cực đoan, trốn chạy, khi nằm ở những nơi quá xa xôi hẻo lánh. Tất nhiên, chúng ta phải loại trừ những người thực sự muốn tìm một nơi ẩn cư. Mà chắc ẩn sĩ cũng sẽ tìm nơi vắng vẻ, không tham gia vào các ngôi làng mới lập này làm gì.

Thị trường bất động sản chưa lành mạnh và bền vững có rất nhiều lý do. Song dù trong bối cảnh hay giai đoạn nào, thì những bất động sản bánh vẽ, hoặc do người bán vẽ lên và dụ dỗ hoặc do chính người mua huyễn hoặc mình thì đều bất ổn.

Không khó để thấy hàng loạt bất động sản hoành tráng ở ven thủ đô Hà Nội, hay các khu rừng núi ở miền Trung, hay các miền biển rao bán. Có lẽ, với nhiều người lỡ dại ăn bánh vẽ thì thu hồi được vốn đã là quá tốt rồi.

Chúng ta đã yêu đắm say và mua bán cả ruộng vườn, cả đảo hoang, cả rừng cằn thì rất dễ lãnh hậu quả. Càng ngày, lợi nhuận chỉ có thể đến từ việc làm tăng giá trị cho bất động sản.

Bằng cách xử lý pháp lý, cải tạo hạ tầng, xây thêm công năng, bổ sung tiện ích. Sau đó là truyền thông, và bán.

Đã qua rồi hoặc khó khăn hơn khi ta mua bất động sản, và ngồi chờ đợi.

Và cũng khó hơn rồi cái thời kiếm lợi nhuận từ sự thua lỗ của người đến sau.

Đôi khi, lãi suất hay tình hình kinh tế khó khăn chỉ là một cái cớ để đổ lỗi cho việc chúng ta đã "đánh bạc" thay vì đầu tư thực sự. Bởi đầu tư không chỉ là bỏ tiền và chờ, mà phải bỏ cả công sức vào trong đó, tạo thêm giá trị cho nó. Và nhận phần lợi nhuận tương đương phần công đó của mình.

Đây chỉ là một lát cắt dựa trên quan sát và trải nghiệm cá nhân. Rất mong nhận được những phản biện, góp ý cũng như chia sẻ thêm các trải nghiệm cá nhắn của các anh chị.