3 điểm sáng có thể “xuống tiền” cho những “anh hùng thời loạn”

Chiến tranh, lãi suất cao, quy hoạch mới,...khiến cho các nhà đầu tư có cảm giác dễ bị bối rối, hoặc ít nhất là chùng tay khi quyết định mua và bán ở giai đoạn này.

Qua tìm hiểu, mình nhận thấy có mấy xu hướng lựa chọn của các nhà đầu tư bất động sản giai đoạn này:

1. Gửi ngân hàng, giữ tiền mặt một cách linh hoạt để chờ thời, quan sát thêm.

Phương án này không tệ, khi có những ngân hàng đang huy động với lãi suất lên tới 9%/năm. Gửi tiết kiệm Online cũng dễ tìm gói 7%/năm.

Đầu tư vào những danh mục ổn định, với mục tiêu giữ tiền. Và tầm nhìn trung, dài hạn. Đây thường là những nhà đầu tư có trải nghiệm.

Mình đánh giá cao về năng lực kiểm soát tâm lý của họ.

Trong khi rất nhiều nhà đầu tư lo lắng, hàng ngày “nổ não” vì những thông tin tiêu cực. Những nhà đầu tư này lựa chọn những tài sản còn có giá tốt, song không tăng nhanh. Họ đầu tư với tầm nhìn 3 năm sau có thể tăng 50-100%.

“Một nhà đầu tư trong cộng đồng của mình vừa mua một bất động sản gần vành đai 4. Diện tích 14,5 mét vuông, có nhà hàng đang thuê 40 triệu/tháng với giá 11 tỷ.

Tính ra: cả nhà cả đất rơi vào 75 triệu/m2. Có dòng tiền cho thuê khá - 4%/năm (nên nhớ, đây là khu ven đô).

Với đặc điểm có hai mặt tiền, đường đều rộng 5 mét, cách tỉnh lộ 100 mét. Sau 3 năm, khi vành đai 4 chạy có thể đạt 150 triệu/m2, là hoàn toàn khả thi”.

Hoặc là đối mặt xử lý vấn đề, hoặc là đi vòng lách qua nó. Để vấn đề đó (tin tức tiêu cực hàng ngày) không còn là vấn để của mình nữa.

2. Mua bất động sản dòng tiền

Đây là một lựa chọn khá phổ biến. Do lo ngại chiến tranh Iran kéo dài và lan rộng ảnh hưởng nặng nề toàn cầu, dẫn đến những hệ lụy Domino trong nước.

Nhiều nhà đầu tư chấp nhận dòng tiền thấp (2-4%/năm), đổi lại họ muốn gửi tiền vào những tài sản có thể ít biến động về giá nhất. Và đặc biệt là nhu cầu thuê luôn ở mức cao.

Những toà căn hộ dịch vụ, toà nhà văn phòng, xưởng sản xuất, hay khách sạn là những mục tiêu được tìm đến.

Theo mình, đây là một động thái phòng thủ. Và thường phù hợp với những người có tiền lớn cũng như có nhiều năm đầu tư. Và thường là có tuổi rồi.

Trong bài viết này, mình muốn chia sẻ những góc nhìn khác. Dành cho những nhà đầu tư thích tư duy “anh hùng lập nghiệp trong thời loạn”.

Rõ ràng, nước đục mới có nhiều cá. Và trước bể thông tin biến động, xuất hiện nhiều cơ hội, chứ không chỉ toàn rặt những nguy cơ.

Có ba điểm sáng, mà các nhà đầu tư nên tham khảo, tìm hiểu.

Mình nhắc lại, tham khảo và tìm hiểu.

1. Những tài sản ngộp:

Trong hai tháng qua, gần như ngày nào mình cũng nhận được thông tin về dạng tài sản này. Trước đây có, song giờ nhiều hơn rất nhiều.

“Một mảnh đất ở thị trấn Quốc Oai, ngân hàng cho vay dư 3 tỷ. Mua 7 tỷ ngân hàng định giá gần 12 tỷ cho vay 10 tỷ.

Một khu đất Thanh Oai trước Tết chào 22 tỷ giảm còn 17 tỷ.

Một mảnh đất mặt phố lớn Hà Nội chào 300 triệu/m2, thị trường đang giao dịch 400-600 triệu/m2”.

Tài sản ngộp, nói đúng, phải là tài sản trong tay người chủ ngộp. Vay quá nhiều, khi lãi suất thả nổi cao, không còn khả năng gồng, nên bán lại.

Chỉ dấu của tài sản ngộp là rẻ hơn thị trường 30% trở lên. Và gần như có thể vay ngân hàng gần bằng, thậm chí hơn, cả số tiền mà bạn bỏ ra mua.

Ở góc nhìn nghề, mình đã từng mua được nhiều tài sản này. Nhưng luôn từ chối mua các tài sản mà ngân hàng ép chủ bán. Chỉ mua những tài sản mà chủ nhà tự nguyện bán để tránh nợ xấu, cơ cấu khi có việc cần, cơ cấu để đầu tư cái khác.

Đây là quan điểm cá nhân, ngoài kia rất nhiều người vẫn thích đi “bắt ngộp” theo kiểu liên kết với ngân hàng, để tham gia đấu giá và nhận tài sản qua thi hành án.

Với những tài sản ngộp này, khi mua các anh chị đã có lãi ngay vài chục phần trăm.

2. TAD: một loại tài sản kim cương trong thời biến động

T: Viết tắt của trung tâm. Tức khu vực trung tâm, các đô thị sầm uất.

A: ẩn giá. Do nhiều lý do, chủ bán thấp hơn 20-30% trở lên. Lý do thì nhiều, như ngộp là một trong số đó.

D: dòng tiền. Tức đang cho thuê được với mức tốt hoặc có thể tự kinh doanh ổn.

“Một người bạn của mình mua lại một khách sạn ở Sơn La. Chủ có việc gấp cần cơ cấu. Giá 5 tỷ, có 25 phòng đang kinh doanh. Riêng mặt bằng tầng 1 cho bên khác thuê được 50 triệu/tháng.

“Rẻ như cho”. Song chủ cần bán gấp trong một tuần, và phải tiền mặt 100%. Nên ái sẵn sàng và nhanh thì mua được.

Dịp này, mình cũng dành nhiều thời gian để làm việc với khoảng 50 môi giới tại các tỉnh. Ngoài Hà Nội là Hải Dương, Bắc Ninh, Bắc Giang, Huế, Đà Nẵng, Đà Lạt,...

Và mình đưa bộ tiêu chí tìm kiếm cho anh chị em môi giới đi lọc. Mục tiêu là săn tìm các tài sản TAD. (Ai học, đọc mình thì đã nắm được VAG. TAD là một loại tài sản kim cương hay không kém VAG).

Những khách sạn có đầy đủ giấy phép trước đây 30 tỷ, giờ chào 20 tỷ, khai thác tốt thì có thể mang về hơn 1 tỷ thu nhập mỗi năm.

Những Homestay ngay trung tâm du lịch, giá cả nhà cả đất chưa đến 100 triệu/m2. Có 15 phòng, đang kinh doanh bình thường.

Một mảnh đất ở Đà Nẵng, đường rộng 5.5 mét vỉa hè 2.5 mét. Xây được 7 tầng, giá phòng cho thuê dạng căn hộ dịch vụ 4-6 triệu/tháng.

Trong khi ở Hà Nội, các khu vực cho thuê được giá phòng tương tự, thì giá đất 150-200 triệu/m2”.

Anh chị em nào muốn tìm hiểu sâu hơn về TAD, có thể bình luận TAD dưới bài. Mình sẽ tổ chức một buổi chia sẻ sâu về cái này cho cộng đồng An Yên.

3. Một mỏ vàng ven đô khác:

Khi nói đến ven đô, mình chỉ điểm cho nhà đầu tư của mình hãy tập trung vào VAG. Vì nó là loại tài sản kim cương trong mô thức để nhân tài sản bền vững.

Đối với thời điểm này, khi quy định nhà nước đã thông thoáng hơn, nhanh hơn, nét hơn. Và, mình phải lưu ý, và những ai muốn tấn công trong thời biến động thì sẽ phù hợp hơn với loại tài sản mình sắp chia sẻ đây.

Có một chút mạo hiểm, song rõ ràng là một mỏ vàng với rất nhiều người: đất chưa cấp sổ lần đầu.

“Một mảnh đất ở Thanh Oai, giá bán (chưa sổ) 15 triệu/m2. Sau khi ra sổ có thổ cư, khoảng 30 triệu/m2.

Giá thị trường từ 45-60 triệu/m2. Và thời gian xử lý trong khoảng 4-6 tháng.

Nhà đầu tư phân khúc này có thể đạt lợi nhuận 50-100% trong nửa năm.

Điều kiện cần: phải có chuyên môn trong thẩm định đất và năng lực xử lý pháp lý.

Từ nguồn gốc đất, đến kiểm tra và bổ sung hồ sơ theo quy định. Đến các bước xử lý để ra được sổ. Thông thường ban đầu sẽ ra sổ có thổ cư và vườn, một số mảnh là “Full” vườn. Sau đó nâng lên thổ cư dần.

Ở ven đô, còn vô số mảnh đất chưa sổ như thế này. Và giai đoạn này có rất nhiều thuận lợi để xin cấp sổ lần đầu.

Như ở một thôn mình tìm hiểu, 220 hộ dân chỉ có 26 mảnh đã có sổ. Tức có đến hàng trăm mảnh đất chưa có sổ.

Mà với chi phí tiền tỷ, nhiều gia đình chọn cách bán đi, thu về cả chục tỷ. Việc còn lại là dành cho các nhà đầu tư có vốn và có năng lực”.

Rủi ro món này là vô cùng lớn cho người tay ngang, không có năng lực xử lý pháp lý. Ít ra, là không có đối tác xử lý được. Nên các anh chị hết sức lưu ý.

Trên đây, mình điểm 3 thứ mà mình làm, và mình đang đầu tư. Tất nhiên, VAG vẫn là trọng tâm của mình. Như mình đã chia sẻ rất nhiều lần.

Hi vọng bài viết này có thể gợi ý thêm cho các anh chị, cũng như là một tham khảo có ích ít nhiều.

Chúc các anh chị giữ vững tinh thần. Luôn có cơ hội cho những người bản lĩnh và không run rẩy trước những cơn sóng vỗ. Và tỉnh táo biết vào vịnh trước khi bão tố ập vào.