Bạn hỏi mình:

– Tớ mua mảnh đất này được không, Linh? Đất chưa có sổ nhưng anh A hứa trong vòng một năm chắc chắn sẽ làm được. Trước mắt, tớ phải chồng 1,5 tỷ đồng.

Mình hỏi:

– Bạn quen anh A như thế nào?

– Anh A là bạn của chị B. Chị B lại là bạn lâu năm của chị C. Còn chị C là bên nhà thông gia của tớ. Toàn những mối quan hệ rất đáng tin cậy.

Bạn kể thêm:

– Tớ đã gặp anh A rồi. Trông anh ấy rất uy tín. Cơ hội này do chị B chia sẻ, nhưng chị C không tham gia. Chị C còn hứa rằng nếu không ra được sổ, chị ấy sẽ đi đòi lại tiền cho tớ. Với lại, anh A là cán bộ ở một bộ phận của xã, phụ trách khu vực có mảnh đất này.

Mình hỏi lại:

– Tóm lại, trước đây bạn và anh A không hề quen biết?

– Đúng vậy. Nhưng nếu chị C không đòi được tiền thì tớ cũng quen nhiều người làm công an và cơ quan nhà nước lắm. Giờ bạn cho tớ ý kiến đi.

Khi bóc hết các lớp quan hệ, người mua và người bán vẫn là hai người xa lạ

Mình nói với bạn:

– Trước hết, nếu xét về tình cảm, bạn và anh A không hề quen biết nhau trước đây. Chị B với bạn cũng không phải chỗ ruột thịt. Mà kể cả ruột thịt thì cũng không có gì chắc chắn trong một giao dịch tiền tỷ.

Nếu xét về lý, khi bạn đưa cho anh A 1,5 tỷ đồng, bạn cầm được thứ gì trong tay?

Bạn im lặng một lúc rồi trả lời:

– Tớ không cầm gì cả. Vì đất chưa có sổ nên hai bên chỉ viết giấy tay. Tớ cũng không chắc anh A có thực sự là người có quyền sử dụng mảnh đất ấy hay không. Chưa có sổ nên tớ chưa kiểm tra được.

– Vậy bạn đưa tiền cho anh A dựa trên điều gì?

– Dựa trên niềm tin.

Rồi bạn nói thêm một lý do khiến mình khó có thể trách bạn:

– Tớ tha thiết có một mảnh đất để xây nhà tại Hà Nội. Hai mươi năm rồi, con cũng đã lớn mà cả gia đình vẫn phải đi thuê nhà. Nghĩ đến điều ấy, tớ thấy tủi lắm.

Đến đây, mình hiểu rằng bạn không chỉ đang đứng trước một thương vụ đầu tư.

Bạn đang đứng trước giấc mơ có một ngôi nhà sau hai mươi năm đi thuê.

Chính vì khao khát ấy quá lớn nên lời hứa “một năm nữa sẽ có sổ” và viễn cảnh sở hữu một mảnh đất tại Hà Nội trở nên đặc biệt hấp dẫn.

Nhưng mong muốn càng lớn, con người càng dễ tin vào những điều phù hợp với mong muốn của mình.

Xem thêm bài viết về Tam Giác: An Toàn - Thanh Khoản - Lợi Nhuận

Không có an toàn thì chưa thể nói đến lợi nhuận

Mình nói thẳng:

– Với trường hợp này, cũng như quan điểm của tớ đối với những bất động sản chưa có sổ và không đủ căn cứ để kiểm tra, tớ sẽ không đầu tư.

Bởi bạn chưa có gì để bảo đảm rằng mình không thể mất toàn bộ số vốn đã đưa ra. Bạn cũng không kiểm soát được việc mảnh đất có đủ điều kiện để được cấp sổ hay không và bao giờ mới có sổ.

Bạn phản biện:

– Nhưng theo những gì tớ tìm hiểu, nếu ra được sổ thì mảnh này mua khoảng 3,9 tỷ đồng có thể bán được trên 7 tỷ. Mức lợi nhuận như vậy, tớ nghĩ có thể chấp nhận rủi ro.

– Không có an toàn thì không có lợi nhuận nào hết. Khi chưa biết mình có thể giữ được vốn hay không, con số từ 3,9 tỷ lên hơn 7 tỷ mới chỉ là một giả định.

Với tớ, đây không phải một thương vụ đầu tư. Nó giống một ván đánh cược hơn.

Bạn là một giáo viên, không làm trong lĩnh vực đất đai và cũng chưa có năng lực thẩm định hồ sơ để xác định mảnh đất có khả năng được cấp sổ hay không. Trong khi đó, chính bạn còn chưa chắc anh A có quyền sử dụng mảnh đất.

Bạn vẫn nói:

– Tớ đã gặp rồi và rất tin tưởng anh A cũng như chị B.

Mình hỏi:

– Giả sử anh A không có ý định lừa bạn. Nhưng sau khi nhận tiền, anh ấy dùng hết số tiền đó cho một việc khác. Cuối cùng, mảnh đất vẫn không ra được sổ. Khi ấy, bạn sẽ làm gì?

Tớ không nói anh A là người xấu. Nhưng nếu anh ấy bị đẩy vào thế khó, mất thanh khoản hoặc không thể thực hiện được những điều mình đã hứa thì sao?

Bạn trả lời:

– Tớ vẫn muốn đánh cược pha này. Đời tớ nhiều cay đắng rồi. Chẳng lẽ trời không thương lấy một lần?

Mình nghe câu ấy và thấy buồn.

Bởi quyết định lúc này không còn được đưa ra dựa trên khả năng kiểm soát rủi ro. Nó được đặt lên hy vọng rằng sau nhiều năm cay đắng, lần này cuộc đời sẽ bù đắp cho mình.

Nếu vẫn quyết đánh cược, trước hết hãy giới hạn số tiền có thể mất

Mình nói với bạn:

– Trên đây là quan điểm của tớ. Nếu bạn vẫn quyết định đánh liều, ít nhất hãy làm hai việc.

Thứ nhất, yêu cầu bên nhận tiền lập giấy vay nợ, ghi nhận rõ số tiền đã nhận cùng những cam kết mà anh A và chị B đã đưa ra.

Đừng chuyển ngay 1,5 tỷ đồng. Hãy đàm phán để chỉ chuyển trước vài trăm triệu. Khi có thêm hồ sơ đo đạc và từng bước thủ tục được thực hiện thì mới xem xét chuyển tiếp.

Thứ hai, hãy gọi cho anh D. Đây là số điện thoại của anh ấy. Anh D là bạn tớ, đang làm công việc liên quan đến hồ sơ đất đai tại khu vực đó và là người có thể tin cậy. Hãy nhờ anh ấy kiểm tra nguồn gốc mảnh đất. Dù kết quả thế nào, ít nhất bạn cũng có thêm một nguồn thông tin độc lập trước khi quyết định.

Bạn lại nói:

– Nhưng anh A bảo đang cần tiền gấp để giải quyết một việc khác.

Nghe đến đây, mình càng lo hơn.

– Câu này nghe quen lắm. Tớ rất sợ trường hợp người ta “mượn đầu heo nấu cháo”: lấy tiền của người mua để xử lý một vấn đề khác, sau đó mới tìm cách hoàn thiện tài sản.

Nếu mọi chuyện thuận lợi thì không sao. Nhưng nếu việc kia phát sinh rắc rối, tiền của bạn có thể bị sử dụng sai mục đích. Khi ấy, người nhận tiền vừa không còn khả năng trả lại, vừa không thực hiện được cam kết làm sổ.

– Nhưng tớ vẫn nghĩ anh chị ấy không phải người xấu.

– Vấn đề không chỉ nằm ở việc một người tốt hay xấu. Con người đôi khi bị đẩy vào thế khó. Khi mất thanh khoản và cần tiền gấp, họ có thể sử dụng tiền không đúng mục đích dù ban đầu không có ý định lừa ai.

Đến khi không còn khả năng trả lại tiền hoặc thực hiện cam kết, hậu quả đối với người đưa tiền vẫn như nhau.

Bạn vẫn là người quyết định

Cuối cùng, mình nói:

– Tớ đã chia sẻ toàn bộ góc nhìn của mình. Người quyết định vẫn là bạn.

Nhưng nếu đã quyết, trước khi chuyển tiền, bạn hãy ngồi xuống và trả lời thật rõ một câu hỏi:

Không chỉ là 1,5 tỷ đồng hay toàn bộ số tiền mua đất.

Bạn còn có thể mất nhiều năm đi đòi tiền, mất tâm sức, bỏ lỡ những cơ hội khác và làm ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình.

Nặng nề hơn, bạn có thể mất cả niềm tin vào con người và cuộc sống.

Hãy hết sức cẩn thận. Rất nhiều người đã rơi vào hoàn cảnh này rồi.

Bạn nghe xong rồi nói:

– Cảm ơn bạn. Nhưng dù sao, tớ vẫn quyết định mua lô đất này.

Mình chỉ còn biết trả lời:

– Ừ. Vậy tớ hy vọng bạn sẽ gặp may trong trường hợp này.

Tuy nhiên, nếu lần này bạn gặp may, đừng vội cho rằng cách tư duy cảm tính và hên xui ấy là đúng.

Có những người mạo hiểm và thắng lần thứ nhất.

Thắng lần thứ hai.

Thắng tiếp lần thứ ba.

Đến lần thứ tư, họ mất trắng, thậm chí rơi xuống con số âm.

Âm tiền.

Vơi thời gian.

Và mệt mỏi nhất là âm cả niềm tin vào con người, vào chính mình và vào những điều tốt đẹp khác trong cuộc sống.

Một kết quả tốt chưa chắc chứng minh rằng chúng ta đã đưa ra một quyết định đúng. Đôi khi, đó chỉ là một lần gặp may.

Nếu tiếp tục dùng cùng một cách suy nghĩ cho những thương vụ lớn hơn, chiếc giá phải trả về sau có thể lớn đến mức xóa sạch tất cả những gì đã kiếm được trước đó.

Mình thực lòng hy vọng người bạn của mình sẽ không bị cuốn vào những hệ lụy đáng tiếc.

Nhưng từ cuộc trò chuyện này, mình vẫn muốn nhắn với những người đang đứng trước một “cơ hội” tương tự:

Hãy cẩn trọng với những chiếc bẫy chuột nằm phía sau những miếng pho mát béo ngậy.

Lợi nhuận càng hấp dẫn, chúng ta càng cần bình tĩnh kiểm tra xem mình đang nắm giữ điều gì và điều gì có thể bảo vệ mình nếu mọi lời hứa đều không trở thành sự thật.

=> Anh chị có thể xem lại Talkshow: “Pháp lý sai 1 li - Đi cả tỷ” miễn phí tại đây: https://onair.today/online-course/talkshow-phap-ly-bat-dong-san-sai-1-li-di-ca-ty

Năm 2018, mình thường ghé văn phòng của một cậu em chơi rất thân. Khi ấy, mỗi anh em đều có một văn phòng khởi nghiệp nhỏ. Văn phòng mình ở ngõ 21 Lê Đức Thọ, còn văn phòng cậu ấy nằm ở góc đường Võ Chí Công, gần dốc Bưởi.

Mỗi lần đến, mình ít khi lên văn phòng ngay mà thường ngồi uống trà ở tầng một. Những lần đầu, mình không để ý. Sau này quan sát kỹ hơn, lại nghe cậu em kể thêm, mình mới biết câu chuyện của gia đình bán trà ấy.

Họ vốn là một gia đình nông dân. Ngôi nhà trước kia nằm trong ngõ. Đến khi đường Võ Chí Công được mở, nhà bỗng trở thành mặt đường, lại còn là lô góc với mặt tiền gần 40 mét.

Ngoài lợi thế ấy, gia đình còn nhận được hơn 20 tỷ đồng tiền bồi thường.

Ở Hà Nội cũng như nhiều nơi trên cả nước, chuyện mở đường, nhận tiền bồi thường rồi nhà từ trong ngõ trở thành mặt đường không phải hiếm. Nhất là những gia đình còn giữ được đất ông cha để lại từ ngày xưa, có nơi diện tích lên đến cả nghìn mét vuông. Như năm ngoái, ngay giữa Ba Đình vẫn có một gia đình bán gần 800 mét vuông đất.

Người ngoài nhìn vào thường nghĩ rằng bỗng dưng có hàng chục tỷ đồng thì chỉ có vui.

Có lẽ vui nhất lại là mấy bà hàng xóm thích tán chuyện, vì từ đó có thêm một câu chuyện để bàn ra kể vào.

Còn bên trong nhiều gia đình, việc bỗng dưng có một khoản tiền lớn — mình tạm gọi là hiện tượng “đột kim” — lại kéo theo vô số rắc rối.

Hiện tượng “đột kim” - vô số rắc rối được kéo theo.

Ông muốn cho con trai gần hết. Bà muốn chia đều cho cả con gái.

Ông muốn đập căn nhà cũ đi, xây một ngôi nhà to nhất xóm. Người con lại muốn xin tiền mua chung cư, chuyển ra ở riêng để con cháu có thêm không gian.

Đứa muốn xin vốn mở quán. Đứa muốn đi xuất khẩu lao động để tự kiếm một số vốn riêng.

Mỗi mong muốn đều có vẻ hợp lý.

Nhưng cũng từ khi có tiền, ông bà bắt đầu cãi cọ, cha con mâu thuẫn, mẹ con hục hặc, anh em bất đồng.

Trước đó, gia đình có thể sống với nhau bình thường. Nhưng chỉ sau một lần được bồi thường, nhận thừa kế hoặc bán đi căn nhà mua từ ngày xửa ngày xưa, mọi quan hệ bỗng bị đặt trước một phép thử quá lớn.

Một cục tiền không rơi vào khoảng trống. Nó rơi vào giữa một gia đình, nơi mỗi người đều có nhu cầu, mong muốn và cách nhìn riêng.

Mình từng ngồi thủ thỉ với một cô bạn:

“Em phải thông cảm cho bố mẹ. Bỗng dưng đến năm 70 tuổi, ông bà phải cầm trong tay một số tiền mà cả đời chưa bao giờ nghĩ mình sẽ có. Bối rối là chuyện dễ hiểu.”

Mình cũng khuyên cô ấy hãy tạm quên việc bố mẹ sẽ cho mình bao nhiêu.

Tất nhiên, mình biết cô ấy không quá coi trọng chuyện đó. Nhưng hãy thể hiện để ông bà hiểu rằng điều con cái quan tâm nhất vẫn là bố mẹ khỏe mạnh, vui vẻ và gia đình giữ được niềm vui như ngày trước.

Mình động viên cô ấy nhận lấy vai trò hóa giải những rắc rối ấy: trò chuyện riêng với bố, với mẹ, với em trai và cả với chồng mình.

Mục đích không phải để giành phần hơn, mà để mọi người cùng giữ lấy điều quan trọng hơn: nền nếp gia đình. Đừng để 20 tỷ đồng làm méo mó những mối quan hệ đã được xây dựng suốt mấy chục năm.

Điều khiến mình cảm phục ở gia đình trên đường Võ Chí Công chính là cách một người nông dân lớn tuổi ứng xử trước tiền.

Bà vẫn bán trà đá.

Ông vẫn chạy xe ôm. Khi không có khách, ông lại về phụ vợ bán trà.

Ngay phía sau quán trà là quán phở bò của vợ chồng người con trai trưởng. Kế bên là tiệm sửa xe máy của người con trai thứ.

Phía trên, gia đình còn có bốn tầng cho thuê làm văn phòng, mỗi tháng thu về hơn 30 triệu đồng.

Nghe ông kể, tiền cho thuê nhà do ông bà giữ và dành một phần để lo việc học cho các cháu. Hai người con trai được bố trí hai cửa hàng, ai làm nghề của người ấy, tự làm mà ăn.

Mình thực sự ngạc nhiên.

Rất nhiều người sau khi nhận tiền bồi thường, có tiền tỷ trong tay, lại thêm căn nhà mặt đường có thể cho thuê, thường dễ nghĩ đến chuyện nghỉ làm và hưởng thụ.

Nhưng gia đình này thì không.

Cha vẫn còm cõi chạy xe ôm. Mẹ vẫn nhặt nhạnh từng cốc nước một, hai nghìn đồng. Nhìn cha mẹ sống như vậy, những người con cũng khó tiêu xài hoang phí.

Cha mẹ chồng như vậy, con dâu cũng khó đòi hỏi quá nhiều. Mỗi gia đình đã có một nghề, có một ki-ốt để kinh doanh, phần còn lại chỉ là chịu khó làm việc — như người nông dân kiên nhẫn gieo hạt và cấy trồng.

Một người nông dân phải rất thông thái mới có thể tổ chức mọi việc hợp lý đến tự nhiên như thế.

Ông không chỉ giữ được tiền.

Ông còn giữ được nếp nhà, giữ cho các con tiếp tục lao động và giữ cho một khoản tiền lớn không làm đảo lộn cuộc sống của cả gia đình.

Quanh khu vực Vành đai 3, mình biết nhiều ngôi làng từng nhận tiền bồi thường hàng tỷ, thậm chí hàng chục tỷ đồng trong quá trình đô thị hóa.

Nhưng cũng tại những nơi ấy, không ít tệ nạn bắt đầu xuất hiện.

Tiền dễ đến rồi cũng dễ đi. Sau một thời gian, thứ còn lại chỉ là sự xác xơ. Người dân không còn đất, không còn ruộng. Nhà, xe và số tiền còn lại cũng dần mất đi vì tiêu xài thiếu tính toán.

Khi một người không tự tay kiếm ra tiền mà bỗng dưng sở hữu một khoản quá lớn trong thời gian quá ngắn, việc bối rối là điều dễ hiểu.

Nếu không đủ năng lực để cầm tiền, chính số tiền ấy có thể kéo theo rất nhiều bất cập và hệ lụy.

Cuộc sống thường nhật vốn đang yên ổn bỗng biến mất.

Hôm qua, mình xem một bộ phim ngắn kể về một cặp vợ chồng làm nghề nhặt ve chai. Sau khi nhặt được một chiếc vali chứa đầy đô-la, họ lập tức nghỉ việc.

Vì chưa dám mang số tiền ấy đi đổi, họ lấy tiền tiết kiệm của mình ra tiêu xài trước. Họ bắt đầu coi thường những người trước đây từng thuê mình làm giúp việc theo giờ, chửi cả những người từng cho mình thức ăn. Cha mẹ và em út biết chuyện cũng tìm đến đòi chia tiền.

Cuộc sống thường nhật vốn đang yên ổn bỗng biến mất.

Thay vào đó là sự lo lắng, căng thẳng và những cuộc cãi vã không ngừng giữa hai vợ chồng về cách xử lý chiếc vali tiền.

Cuối cùng, người chồng quyết định trả lại chiếc vali cho hai người đang đi tìm.

Nhưng hai người kia chỉ lấy chiếc vali, còn toàn bộ số tiền thì bỏ lại.

Hóa ra đó chỉ là tiền giả, được dùng làm đạo cụ quay phim. Họ đi tìm vì cần chiếc vali cũ cho hợp cảnh, chứ không phải vì đánh rơi số tiền bên trong.

Nhưng dù là tiền thật hay tiền giả, nó vẫn có một ma lực rất lớn. Nếu không có “nội công” đủ thâm hậu, con người rất khó cầm được tiền.

Tiền vừa nóng, lại vừa lạnh.

Nóng vì nó khiến người cầm tim đập nhanh bởi lo lắng và ham muốn.

Lạnh vì trước cám dỗ và lòng tham, đôi khi nó khiến con người trở nên tàn nhẫn với chính những người thân của mình.

Trong bản Lời dạy của Cha mà mình rất thích từ hồi học cấp hai, có một câu:

“Đừng bao giờ để ai biết trong ví con có bao nhiêu tiền.”

Rộng hơn, nếu một ngày bỗng nhiên có rất nhiều tiền rơi xuống, điều đầu tiên chúng ta cần làm có lẽ là giữ cho mình bình tâm và bình thản.

Đừng để tiền khiến cả gia đình cuống lên.

Đừng để một cục tiền làm méo mó những giá trị tốt đẹp đã được gây dựng qua nhiều thế hệ trong gia đình, dòng tộc và làng xóm.

Và một câu hỏi vui:

Cùng một thị trường, nhưng mỗi vị thế tài chính sẽ đòi hỏi một cách hành động khác nhau.

Người đang chịu áp lực nợ cần ưu tiên phòng thủ, cơ cấu lại tài sản và bảo vệ dòng tiền.

Người có sẵn tiền mặt có thể chủ động cải tạo bất động sản hoặc tìm kiếm những tài sản có giá tốt.

Vì vậy, điều đầu tiên không phải là dự đoán bao giờ thị trường tăng trở lại.

Điều đầu tiên là phải biết mình đang đứng ở đâu.

1. Nếu đang chịu áp lực tài chính: “Ưu tiên sống sót và cơ cấu triệt để toàn bộ tài sản

Nếu anh chị đang ở trong hoàn cảnh lúc nào cũng phải lo khoản tiền gốc lãi vay ngân hàng, phí sinh hoạt hàng tháng thì việc quan trọng nhất không phải là tiếp tục đem tiền đi đầu tư. Việc anh chị cần làm là đưa “túi tiền” của mình trở về trạng thái an toàn.

Chủ động giảm bớt nợ và “thải độc” tài chính

Nếu danh mục có quá nhiều tài sản nhưng tiền mặt quá ít, anh chị nên cân nhắc bán bớt một phần để giảm nợ gốc.

Đặc biệt, nếu anh chị đang gánh những khoản vay bên ngoài có lãi suất cao hơn ngân hàng, cần sớm tìm phương án cơ cấu lại. Trong trường hợp đủ điều kiện, có thể cân nhắc chuyển sang khoản vay ngân hàng với mức lãi suất ổn định hơn.

Mục tiêu không phải là giữ bằng được tất cả tài sản.

Mục tiêu là giữ cho hệ thống tài chính cá nhân không bị đổ vỡ chỉ vì thiếu dòng tiền.

Có những giai đoạn, chấp nhận bỏ đi một phần lợi nhuận hoặc bán bớt một tài sản lại là cách bảo vệ chính những tài sản còn lại.

Áp dụng kỹ thuật “Khóa Bank”

Khi dùng đòn bẩy ngân hàng, mình thường áp dụng một nguyên tắc gọi là “Khóa Bank”.

Hiểu đơn giản, khi vay tiền mua bất động sản, mình sẽ trích riêng một khoản dự phòng đủ để trả gốc và lãi trong khoảng 6–12 tháng hoặc có thể chuẩn bị cho quỹ dự phòng từ 1–2 năm.

Khoản tiền này không được xem là tiền nhàn rỗi để tiếp tục đầu tư. Mà sẽ tiếp tục để trong ngân hàng tự động chuyển sang để trừ vào tiền lãi hàng tháng.

Khi thị trường chững lại hoặc tài sản chưa bán được, mình vẫn có thời gian tập trung làm việc, tạo thêm thu nhập và tìm phương án xử lý tài sản.

“Khóa Bank” không làm khoản nợ biến mất. Nhưng nó giúp mình giảm nguy cơ phải bán tháo chỉ vì thiếu tiền trả ngân hàng trong ngắn hạn.

Quyết liệt xử lý những tài sản “xa bờ”

Mình xin cá là ít nhiều anh chị khi đọc bài viết này kiểu gì cũng có một vài bất động sản mua kiểu đánh bắt “xa bờ” và có thể đang gặp phải một vài khó khăn sau:

• Pháp lý chưa hoàn thiện hoặc chưa có sổ đỏ.

• Nằm ở khu vực quá xa, ít người sử dụng.

• Không tạo được dòng tiền.

• Không có giá trị thực: ăn, ở, học, chơi

• Thanh khoản thấp và chưa biết đến bao giờ mới bán được.

Nhiều anh chị biết tài sản của mình có vấn đề nhưng vẫn không muốn bán vì tiếc số tiền đã bỏ ra. Càng giữ lâu những tài sản kiểu này anh chị sẽ càng dễ bị lún sâu hơn và có thể trong tương lai anh chị sẽ mất đi cơ hội để xử lý những việc quan trọng.

Trong những trường hợp anh chị có thể chấp nhận cắt lỗ để đưa dòng tiền về “gần mình” lại là quyết định cần thiết.

Khi đem tiền đi đầu tư anh chị nên tìm kiếm những tài sản mình hiểu, mình kiểm soát được pháp lý, nhìn thấy rõ nhu cầu sử dụng và có khả năng chuyển thành tiền mặt ngay khi cần dùng đến.

Tìm cách tạo dòng tiền từ bất động sản

Nếu chưa bán được, đừng vội để bất động sản nằm im và trở thành “tài sản chết”.

Một mảnh đất hoặc căn nhà có thể được cải tạo để cho thuê làm nhà trọ, kho xưởng, mặt bằng kinh doanh hoặc hợp tác khai thác dịch vụ, tùy vào vị trí và điều kiện thực tế.

Dòng tiền tạo ra có thể chưa cao. Trong một số phương án, mức lợi tức sau khi tính đủ chi phí chỉ khoảng 3–5% một năm.

Nhưng trong giai đoạn khó khăn, một dòng tiền nhỏ mà đều vẫn có thể trở thành nguồn “máu” quan trọng. Nó giúp bù đắp chi phí nắm giữ, giảm áp lực trả nợ và cho mình thêm thời gian chờ thị trường hồi phục.

Khi cần, phải chấp nhận hạ giá để thu tiền mặt

Không ít nhà đầu tư giữ tài sản chỉ vì không muốn bán thấp hơn mức giá mình kỳ vọng.

Nhưng giá kỳ vọng không trả được lãi vay.

Nếu đang thiếu tiền mặt, anh chị có thể phải chấp nhận bán bằng hoặc lỗ một chút với giá mua để nhanh chóng thanh khoản được và đưa tiền về két.

Mình vẫn thường nói một câu khá thẳng:

Cắt một phần tài sản để bảo vệ toàn bộ hệ thống đôi khi không phải là thất bại. Đó là một quyết định cơ cấu.

2. Nếu đang có tiền mặt: Chủ động tạo giá trị và chuẩn bị cho cơ hội

Người có tiền mặt trong giai đoạn thị trường chững lại sẽ ở một vị thế khác.

Nhưng có tiền không có nghĩa là phải vội vàng mua.

Muốn giá bán tăng, phải nâng giá trị

Lúc thị trường chững thì mình làm gì?

Mình xây nhà.

Mình xử lý pháp lý. Đang một sổ lớn thì hoàn thiện thủ tục để tách thành những sổ nhỏ nếu đủ điều kiện. Đang là đất vườn thì xin chuyển mục đích sang đất ở nếu phù hợp quy hoạch và đáp ứng quy định.

Mình làm hạ tầng: điện, nước, đường đi, hệ thống thoát nước…

Mình xây clubhouse, bổ sung phòng gym, khu chăm sóc sức khỏe và những tiện ích phục vụ người sử dụng.

Trong đầu tư bất động sản, có rất nhiều việc để làm chứ không chỉ có ba bước:

Mua – chờ đợi – bán.

Mua một tài sản rồi ngồi chờ thị trường đẩy giá lên, theo mình, chủ yếu vẫn là đầu cơ.

Còn đầu tư là quá trình chủ động nhìn ra phần giá trị đang thiếu và tìm cách hoàn thiện nó. Khi bất động sản có pháp lý rõ hơn, hạ tầng tốt hơn, công năng phù hợp hơn hoặc đáp ứng được nhu cầu sử dụng thực, khả năng được thị trường quan tâm cũng sẽ cao hơn.

Tìm kiếm “hàng ngộp”, nhưng đừng chỉ nhìn vào mức giảm giá

Thị trường đi xuống thường xuất hiện những chủ tài sản chịu áp lực nợ và cần bán nhanh. Đây có thể là cơ hội để người có sẵn tiền mặt tìm được bất động sản với mức giá thấp hơn mặt bằng chào bán.

Có những tài sản được rao thấp hơn khoảng 20–30% so với mức giá người bán từng kỳ vọng, hoặc được bán quanh mức định giá của ngân hàng hay Nhà nước.

Tuy nhiên, rẻ hơn giá chào bán chưa chắc đã là rẻ hơn giá trị thực.

Trước khi xuống tiền, vẫn phải quay về kiểm tra những yếu tố căn bản: “pháp lý, giá trị sử dụng, khả năng tạo dòng tiền và thanh khoản”.

Một tài sản được giảm giá mạnh nhưng không có người sử dụng cuối vẫn có thể tiếp tục trở thành tài sản chết.

Ưu tiên những sản phẩm có nhu cầu thực

Mình luôn ưu tiên những bất động sản phục vụ trực tiếp các nhu cầu thiết thực của con người: ăn, ở, học và chơi.

Trước khi xuống tiền đầu tư, phải luôn trả lời được câu hỏi: “Ai sẽ là người dùng mảnh đất này?”

Và khi cần bán: “Ai sẽ đủ nhu cầu và khả năng tài chính để mua?”

Nếu không trả lời được những câu hỏi đó, việc tài sản nằm cạnh một dự án lớn chưa đủ để biến nó thành một khoản đầu tư sinh lời.

3. Đầu tư vào chính bản thân mình

Đầu tư không chỉ là câu chuyện của tiền và tài sản. Khả năng kiểm soát cảm xúc của nhà đầu tư cũng ảnh hưởng trực tiếp đến việc ra quyết định.

Khi thị trường đi xuống, tin xấu xuất hiện nhiều, tài sản khó bán và áp lực nợ tăng lên, con người rất dễ rơi vào trạng thái lo lắng hoặc hành động vội vàng.

Mình cho rằng đây là lúc càng phải giữ sức khỏe và duy trì thói quen vận động. Chạy bộ, chơi thể thao hoặc tập gym đều được, miễn là mình thực hiện đều đặn.

Một cơ thể khỏe giúp đầu óc tỉnh táo hơn.

Bên cạnh đó, thời gian thị trường chậm cũng là cơ hội để đọc sách, học hỏi kinh nghiệm từ người đi trước và bổ sung kiến thức căn bản về pháp lý, quy hoạch và tài chính.

Kiến thức không khiến cơ hội tự động xuất hiện. Nhưng khi năng lực bên trong tốt hơn, mình sẽ có khả năng nhận ra, đánh giá và xử lý cơ hội rõ ràng hơn.

1. Dòng tiền hiện tại của tôi có đủ trang trải các khoản vay trong ít nhất 6–12 tháng hay không?

2. Trong danh mục có tài sản nào pháp lý yếu, không tạo dòng tiền và gần như không có thanh khoản không?

3. Có bất động sản nào đang sở hữu có thể được cải tạo hoặc khai thác để tạo ra dòng tiền không?

4. Mình có thể bổ sung pháp lý, hạ tầng, công năng hoặc tiện ích nào để tăng giá trị cho bất động sản?

5. Nếu mua thêm bất động sản, mức giá đó thực sự thấp hơn giá trị thực hay chỉ thấp hơn mức giá người bán từng kỳ vọng?

Trả lời được năm câu hỏi này, anh chị sẽ phần nào biết mình nên phòng thủ, cơ cấu hay chuẩn bị cho một cơ hội mới.

Chúc các anh chị vững vàng! Hẹn gặp anh chị trong các bài viết tiếp theo.

Ban đầu chỉ định giúp mấy đứa nhóc ấy vượt qua một giai đoạn khó khăn. Không ngờ sau đó, nhóm lại trở thành một “ban tư vấn không chính thức”. Từ chuyện tình cảm, mấy đứa nhóc và mình dần trao đổi thêm về các công việc, tiền bạc, sức khỏe, học hành, các mối quan hệ và cả đầu tư.

Các em trong nhóm đều mới khoảng 20–25 tuổi. Mình chia sẻ những điều mình đã trải qua, còn các em tự cân nhắc và áp dụng theo hoàn cảnh của mình.

May mắn là sau gần một năm, một số thay đổi đã bắt đầu cho thấy kết quả.

1. Trước hết, hãy ổn định nguồn thu nhập hằng tháng

Các em trong nhóm đều đang đi làm công. Bên cạnh công việc chính, ai có cơ hội phù hợp cũng cố gắng tìm thêm một nguồn thu nhập chính đáng.

Có em làm trong lĩnh vực media nhưng vẫn xây dựng thêm một kênh YouTube. Có em nhận thêm công việc ngoài giờ. Thu nhập của các em dao động từ 10–25 triệu/ tháng. Một số em đạt tổng thu nhập khoảng 200–300 triệu đồng/năm.

Ở tuổi 20–25, mình nghĩ như vậy là tương đối ổn.

Tuổi trẻ có những lúc phải chấp nhận ăn mì tôm để lập nghiệp. Tuy nhiên “có thể ăn mì tôm trong một giai đoạn, đừng biến nó thành cách sống lâu dài”.

Trước khi nghĩ đến những điều lớn lao, hãy bảo đảm những nhu cầu căn bản của mình: có chỗ ở sạch sẽ, ăn uống đàng hoàng, đủ sức khỏe để làm việc và có một nguồn thu nhập tương đối ổn định.

Không cần phải giàu ngay. Nhưng nhất định phải có khả năng tự nuôi sống và chăm sóc tốt chính bản thân mình.

2. Tiết kiệm, tiết kiệm và tiết kiệm

Điều thứ hai mình thường nhắc các em là dù thu nhập tăng lên, chi phí sinh hoạt cũng không nhất thiết phải tăng theo.

Chỗ ở chỉ cần sạch sẽ, an toàn và đáp ứng được nhu cầu ăn, ngủ, nghỉ. Có em thu nhập khoảng 25 triệu đồng một tháng nhưng chỉ dành 1,25 triệu đồng cho tiền nhà. Hai người thuê chung một phòng giá 2,5 triệu đồng, thuộc dạng hai phòng dùng chung khu vệ sinh trên cùng một tầng.

Không sang trọng, nhưng đủ dùng.

Quan trọng hơn, các em đều cố gắng tách một phần thu nhập ra khỏi tài khoản chi tiêu hằng tháng.

Một cậu em sinh năm 2000 thường đổi một phần tiền sang đô la để giữ.

Một cậu khác gửi tiền về cho mẹ đóng phường, họ.

Một cô em thì chuyển tiền sang một tài khoản riêng rồi gửi tiết kiệm online ngắn hạn.

Mỗi người chọn một cách khác nhau. Điểm chung là tiền tiết kiệm được tách ra trước, thay vì đợi cuối tháng xem còn bao nhiêu mới để dành.

Tiết kiệm nghe có vẻ chậm và không hấp dẫn. Nhưng nếu không tích lũy được đồng vốn đầu tiên, rất khó nói đến đầu tư hay những kế hoạch lớn hơn sau này.

3. Duy trì một môn thể thao mà mình thực sự thích

Các em trong nhóm đều vận động khá đều đặn. Người chạy bộ, người đá bóng, người tập gym.

Mãi đến năm 33 tuổi mình mới bắt đầu chơi thể thao thường xuyên. Bây giờ ở tuổi 37, mình lại cảm thấy cơ thể khỏe hơn cả năm 30 tuổi.

Từ năm 27 đến 30 tuổi, mình từng nặng 84 kg. Hiện tại mình còn khoảng 75 kg.

Nhìn lại, mình thấy nếu bắt đầu thói quen vận động sớm hơn thì có lẽ sẽ tốt hơn rất nhiều. Vì vậy, mình thường nhắc các em hãy chọn một môn thể thao và duy trì đều đặn.

Môn gì cũng được, miễn là mình thích.

Có người mê chạy bộ hoặc bóng đá. Có người thích bóng bàn, cầu lông. Có người lại hợp với gym.

Theo kinh nghiệm của mình, đó phải là môn khiến mình có thể “nghiện” được một chút. Nếu chỉ tập theo phong trào, hoặc phải chờ có người chơi cùng mới tập, chúng ta rất dễ bỏ cuộc giữa chừng.

Một thói quen tốt không nhất thiết phải bắt đầu thật hoành tráng. Nó chỉ cần đủ phù hợp để mình có thể lặp lại trong nhiều năm.

4. Đi học và đọc sách, nhưng phải biết mình đang cần gì

Mình có gợi ý cho các em một số khóa học về đầu tư và phát triển bản thân. Có khóa mình học trước rồi mới chia sẻ. Có khóa mình trực tiếp đi học cùng các em.

Thời còn đôi mươi, mình từng đi học rất nhiều. Sau này nhìn lại, mình thấy học quá nhiều cũng chưa chắc tốt, vì rất dễ “tẩu hỏa nhập ma”. Biết nhiều thứ nhưng không biết nên áp dụng điều gì vào cuộc sống của mình.

Tuy nhiên, nếu biết bản thân đang cần gì, tìm hiểu kỹ người dạy và lựa chọn khóa học phù hợp thì việc đi học vẫn mang lại rất nhiều giá trị.

Đọc sách cũng vậy.

Mình khá tiếc khi thấy có những bạn suốt 10 năm không đọc nổi một cuốn sách. Đọc sách có thể không giúp chúng ta kiếm được tiền, thành công hay hạnh phúc ngay lập tức.

Nhưng sách tạo ra một cái neo để chúng ta bám vào mà tư duy, đồng thời cung cấp những khung tham chiếu để nhìn lại cuộc sống.

Đọc, học rồi linh hoạt áp dụng sẽ giúp chúng ta có thêm gợi ý để giải quyết vấn đề, thay vì lúc nào cũng phải tự nghĩ mọi thứ từ đầu.

Mỗi năm chỉ cần đọc khoảng 5–10 cuốn sách. Mình tin rằng không chỉ người trẻ mà bất kỳ ai duy trì được thói quen này cũng sẽ cảm nhận đời sống tinh thần phong phú hơn và đầu óc dần được mở mang.

Mình xin gửi tặng các bạn cuốn sách gối đầu giường của mình. Cuốn sách này mình đã gửi tặng rất nhiều các bạn trẻ mà mình có dịp gặp gỡ chia sẻ.

Mình để link ở đây các bạn có thể vào đọc hoặc tải xuống nhé.

Ebook: Bí Quyết Thành Công Của Các Triệu Phú Trẻ Hàn Quốc

5. Chú trọng xây dựng những mối quan hệ chất lượng

Tuổi trẻ, cũng như mình ngày trước, thường chưa đủ chỉn chu trong giao tiếp và cách duy trì các mối quan hệ.

Có nhiều cấp độ trong một mối quan hệ: tệ, cho có, qua lại, quan tâm, quý mến, nể trọng và cuối cùng là thật sự biết nghĩ cho nhau.

Khi còn trẻ, chúng ta thường duy trì các mối quan hệ theo kiểu vừa đủ và khá vội vã. Vui thì gặp, bận thì thôi. Hợp thì chơi, không hợp thì bỏ.

Mình thường nhắc các em hãy kiên nhẫn và bao dung hơn một chút.

Nhiều cơ hội trong công việc và cuộc sống đến từ những mối quan hệ chất lượng. Nhưng một mối quan hệ như vậy không thể hình thành sau một vài lần gặp gỡ. Nó cần thời gian, sự chân thành và khả năng cho đi từ cả hai phía.

Người trẻ cũng nên chịu khó gặp gỡ, lắng nghe những “người lớn” và người đi trước, thay vì chỉ quanh quẩn với những người cùng trang lứa và những niềm vui kiểu “fast food”.

Không phải người lớn nào cũng đúng. Nhưng những trải nghiệm họ đã đi qua có thể giúp chúng ta tránh được một số con đường vòng không cần thiết.

6. Hãy tìm hiểu về đầu tư từ sớm

Mãi đến năm 35 tuổi, mình mới thật sự ý thức được tầm quan trọng của đầu tư.

Vì vậy, mình nghĩ các em nên tìm hiểu sớm hơn. Khoảng 25 tuổi đã có thể bắt đầu đầu tư tùy theo năng lực tài chính và mức độ hiểu biết của mình. Nếu từ 15–18 tuổi đã được làm quen với tiết kiệm, quản lý tiền và tư duy đầu tư thì càng tốt.

Cách đơn giản nhất vẫn là tích lũy và gửi tiết kiệm.

Khi có thêm kiến thức, các em có thể tìm hiểu về cổ phiếu giá trị, ưu tiên những doanh nghiệp có nền tảng tốt và có khả năng nắm giữ trong 5, 10 hoặc 20 năm, thay vì mua bán theo cảm xúc ngắn hạn.

Nếu có vài trăm triệu đồng nhưng chưa đủ kiến thức và kinh nghiệm để tự đầu tư bất động sản, một lựa chọn khác là tham gia chung với người thân hoặc những người mình thực sự tin tưởng và có kinh nghiệm.

Qua đó, các em vừa có cơ hội tham gia một thương vụ thực tế, vừa được quan sát cách người đi trước đánh giá tài sản, quản trị rủi ro và ra quyết định.

Đến khi có đủ kiến thức, kinh nghiệm, tiền vốn và khả năng tự đánh giá cơ hội, các em mới nên tiến tới đầu tư độc lập.

Năm vừa rồi, trong ba bạn thuộc nhóm mình tư vấn, hai bạn đã mua hai mảnh đất và mỗi bạn có mức lãi vài trăm triệu đồng. Bạn còn lại tham gia đầu tư chung và đạt mức sinh lời khoảng 15–20%.

Mình cho rằng các bạn đang đi đúng hướng.

Ở giai đoạn đầu, chưa cần đặt mục tiêu lợi nhuận quá cao. Điều quan trọng hơn là giữ được sự an toàn, hạn chế nguy cơ mất vốn và tích lũy kinh nghiệm từ những thương vụ thật.

Nếu mức sinh lời đạt khoảng ba lần lãi suất gửi ngân hàng mà rủi ro vẫn nằm trong khả năng kiểm soát thì với người mới bắt đầu, mình nghĩ như vậy đã rất ổn.

Tương lai không được tạo nên bởi một quyết định lớn

Nhìn lại, sáu điều mình trao đổi với các em đều không có gì quá cao siêu:

Ổn định thu nhập. Tiết kiệm đều đặn. Chăm sóc sức khỏe. Duy trì việc học. Xây dựng quan hệ chất lượng. Và tìm hiểu đầu tư từ sớm.

Không điều nào có thể thay đổi cuộc đời chỉ sau một đêm. Nhưng nếu kiên trì thực hiện trong 5 hoặc 10 năm, khoảng cách tạo ra có thể rất lớn.

Đây hoàn toàn là góc nhìn cá nhân của mình, được chia sẻ để mấy em trong nhóm tham khảo. Mỗi người vẫn cần tự cân nhắc theo hoàn cảnh và khả năng của bản thân.

Còn các bác thì sao?

Theo các bác, người trẻ nên lưu ý điều gì để xây dựng một tương lai tốt hơn?

Mời các bác chia sẻ thêm ở phần bình luận để các em cùng đọc và tham khảo nhé.

Leave a comment

Ông anh bảo anh vừa mua miếng đất ở Sóc Sơn xong, mình thuận miệng hỏi:

“Sau khi mua xong, anh định làm gì với mảnh đất này?”

Ông anh trả lời rất tự tin:

“Mua để đó thôi chú. Khu vực này sắp có đường lớn đi qua, vài năm nữa chắc chắn giá sẽ tăng.”

Mình hỏi tiếp:

“Nếu con đường ấy chậm triển khai thì sao?”

“Chắc cũng không chậm đâu chú.”

“Nếu thị trường đóng băng và mất thanh khoản lúc anh cần tiền gấp thì anh bán cho ai?”

Ông anh bỗng im lặng, vì cũng chưa biết được “ai sẽ là người đến mua lại mảnh đất của mình”.

Đây là cách rất nhiều người, như ông anh mình đang tham gia thị trường bất động sản. Mình hay gọi những người như ông anh mình là những “nhà đầu tư tay ngang”:

Nhà đầu tư tay ngang có tiền, mua một mảnh đất.

Rồi để đó.

Chờ nhà nước làm đường.

Chờ có quy hoạch mới.

Chờ một tập đoàn lớn về triển khai dự án.

Chờ thị trường sốt lên.

Chờ một người khác đến mua lại với giá cao hơn.

Chúng ta thường gọi đó là đi đầu tư. Nhưng nếu toàn bộ lợi nhuận của mảnh đất vừa mua phụ thuộc vào 6 chữ: tưởng rằng, có thể, biết đâu, sau này… Liệu những “nhà đầu tư tay ngang” có kiểm soát được điều đó không?

Chắc chắn câu trả lời là KHÔNG.

Mua bất động sản rồi chờ tăng giá không phải lúc nào cũng sai.

Nhưng nếu ngoài việc chờ đợi, anh chị không biết các phương pháp để tạo giá trị cho bất động sản, không kiểm soát được dòng tiền và cũng không biết được tài sản này sẽ bán lại cho ai? Ai sẽ là người sử dụng cuối cùng ở đây?

Cách làm này không phải là “đầu tư” mà anh chị đang đặt một chân vào 2 chữ “đầu cơ”.

Cái giá của việc mua rồi “há miệng chờ sung”

Nhiều người cho rằng mua một mảnh đất rồi để đó là phương án an toàn vì không phải làm gì.

Nhưng “không phải làm gì” không có nghĩa là “không có rủi ro”.

1. Tài sản tăng giá nhưng không bán được

Một mảnh đất có thể được môi giới thông báo rằng giá đã tăng từ ba tỷ lên năm tỷ đồng.

Nhưng nếu không có người mua thật, mức giá ấy vẫn chỉ nằm trên giấy.

Nhiều người sở hữu hàng chục tỷ đồng bất động sản nhưng đến khi cần tiền lại không thể bán được. Bên ngoài nhìn vào thấy họ rất giàu, nhưng thực tế khi nhìn vào bảng Cáo Bạch Tài Chính, rất ít bất động sản đang tạo ra dòng tiền.

Đó là tình trạng:

Có 50 tỷ đồng tài sản nhưng không có nổi một triệu đồng để đổ xăng.

Tài sản nhiều nhưng thanh khoản yếu vẫn có thể khiến nhà đầu tư mắc kẹt.

Đặc biệt, nếu bất động sản nằm ở khu vực xa nhu cầu thực, không có người ở, không thể kinh doanh, không tạo được dòng tiền và cũng không có thị trường mua bán rõ ràng, thời gian chờ đợi có thể kéo dài hơn rất nhiều so với dự kiến.

Vốn bị chôn trong nhiều năm

Sau giai đoạn thị trường khó khăn năm 2011, có những người phải mất gần mười năm mới bán lại được bất động sản bằng mức giá đã mua.

Nhìn trên giấy, họ không bị lỗ.

Nhưng trong suốt mười năm ấy, vốn không được quay vòng. Nhà đầu tư còn phải chịu thêm lạm phát, chi phí vay, chi phí duy trì tài sản và rất nhiều cơ hội bị bỏ lỡ.

Không lỗ về giá bán chưa chắc đã có nghĩa là không mất tiền.

Một thương vụ giữ vốn quá lâu mà không tạo ra dòng tiền cũng có thể trở thành một thương vụ rất đắt đỏ.

Phụ thuộc vào “sóng” của người khác

Nhiều nhà đầu tư tay ngang mua bất động sản khi thị trường đã bắt đầu nóng.

Họ nghe tin có dự án lớn.

Họ thấy môi giới liên tục báo giá tăng.

Họ nhìn người khác mua bán kiếm lời và sợ mình bị bỏ lại.

Thế là họ xuống tiền.

Nhưng người tạo “sóng” thường đã mua từ trước. Khi dòng tiền mới không còn tiếp tục đổ vào, những người mua sau cùng sẽ bị kẹt lại với “cục than hồng”.

Giá được rao vẫn cao nhưng thanh khoản biến mất.

Muốn bán phải giảm giá sâu.

Không bán thì tiếp tục chôn vốn và trả lãi ngân hàng.

Nếu lợi nhuận của mình chỉ xuất hiện khi có một người khác chấp nhận mua lại với giá cao hơn, đó là một cuộc chơi rất khó kiểm soát.

Đầu tư bất động sản phải hướng đến “lãi hai lần”

Thay vì chỉ mua rồi hy vọng thị trường tăng giá, trong Đầu tư An Yên, mình hướng đến một thương vụ có thể tạo ra hai lớp lợi nhuận.

Lần thứ nhất: Lãi ngay từ lúc mua

Lợi nhuận của một thương vụ thường được quyết định ngay từ thời điểm xuống tiền.

Mua được giá tốt, mình đã có một phần biên an toàn.

Mua theo đám đông khi giá đã bị đẩy lên quá cao, dù tài sản có đẹp đến đâu, lợi nhuận cũng đã mỏng đi vài phần.

Đó là lý do mình sử dụng mô thức VAG:

Ven đô – Ẩn giá – Giá trị thực.

Một vùng ẩn giá phải có hai yếu tố:

• Phía sau mức giá thấp vẫn tồn tại giá trị thực;

• Những rào cản khiến tài sản bị định giá thấp có khả năng được tháo gỡ.

Nếu không nhìn thấy giá trị thực và con đường tháo gỡ rào cản, anh chị đừng mua chỉ vì thấy rẻ.

Lần thứ hai: Lãi nhờ nâng giá trị tài sản

Sau khi mua, nhà đầu tư không nên phó mặc toàn bộ kết quả cho thị trường.

Hãy tự hỏi:

“Mình có thể làm gì để tài sản này tốt hơn?”

Có sáu nhóm công việc có thể giúp gia tăng giá trị bất động sản.

1. Hoàn thiện pháp lý

Một bất động sản có thể tăng giá trị khi được tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hoàn thiện những thủ tục pháp lý còn thiếu.

Tất nhiên, mọi công việc phải được thực hiện đúng quy định và có khả năng triển khai thực tế.

2. Cải thiện hạ tầng

Đường đi, điện, hệ thống cấp thoát nước và khả năng kết nối đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị sử dụng của bất động sản.

Một tài sản khó tiếp cận sẽ có nhóm người mua rất hẹp. Khi điều kiện hạ tầng được cải thiện, khả năng khai thác và thanh khoản cũng có thể tốt hơn.

3. Tối ưu công năng

Một căn nhà có cách bố trí chưa hợp lý có thể được cải tạo lại.

Một khu đất phù hợp có thể được xây dựng thành nhà ở, nhà xưởng hoặc văn phòng.

Khi công năng phù hợp hơn với nhu cầu thực, bất động sản không chỉ dễ sử dụng hơn mà còn tiếp cận được nhiều nhóm khách hàng hơn.

4. Bổ sung tiện ích

Những tiện ích nội khu phù hợp có thể giúp tài sản trở nên hoàn chỉnh hơn và nâng cao trải nghiệm của người sử dụng.

Điều quan trọng là tiện ích phải phục vụ nhu cầu thật, không phải chỉ được thêm vào để làm đẹp hồ sơ bán hàng.

5. Truyền thông đúng giá trị

Có những bất động sản sở hữu giá trị tốt nhưng người mua không nhìn thấy.

Nhà đầu tư phải biết trình bày rõ pháp lý, vị trí, công năng, tiềm năng khai thác và những lợi thế thực tế của tài sản.

Truyền thông không phải là thổi giá.

Truyền thông đúng là giúp người mua hiểu đầy đủ giá trị đang tồn tại.

6. Tổ chức bán hàng bài bản

Một tài sản tốt nhưng không xác định đúng khách hàng, không có hồ sơ rõ ràng và không xây dựng phương án bán phù hợp thì vẫn có thể nằm im rất lâu.

Bán hàng bài bản giúp bất động sản tiếp cận đúng người có nhu cầu và rút ngắn thời gian thanh khoản.

Khi chủ động thực hiện được những công việc này, lợi nhuận không còn phụ thuộc hoàn toàn vào việc thị trường có tăng giá hay không.

Nhà đầu tư đã tham gia trực tiếp vào quá trình tạo ra giá trị.

Trước khi mua, hãy trả lời năm câu hỏi sau:

1. Nếu thị trường không tăng giá trong ba đến năm năm, mình sẽ làm gì với tài sản này?

2. Tài sản có thể tạo ra dòng tiền hoặc phục vụ một nhu cầu sử dụng thực hay không?

3. Mình có thể chủ động làm gì để nâng giá trị của nó?

4. Khi cần bán, ai là người mua lại cuối cùng là ai?

5. Nếu thị trường đóng băng, thanh khoản biến mất. Tài chính của mình có đủ sức gồng gánh nó không?

Nếu câu trả lời duy nhất vẫn là:“Cứ mua đi rồi chờ giá tăng”, thì anh chị nên chậm lại và ngồi xuống xem xét kỹ.

Đầu tư không phải là ngồi chờ “may mắn”

Mua bất động sản rồi chờ tăng giá không phải lúc nào cũng sai.

Nhưng nếu toàn bộ lợi nhuận phụ thuộc vào tin quy hoạch, dự án của một tập đoàn lớn, làn sóng của thị trường hoặc việc có người đến mua lại với giá cao hơn, mình đang đặt cược vào những yếu tố nằm ngoài khả năng kiểm soát.

Mình vẫn nói:

Muốn giá bán tăng thì phải nâng giá trị.

Khi lợi nhuận được tạo ra bằng hiểu biết, phương pháp và năng lực cải thiện tài sản, mình không còn phải ngồi chờ thị trường ban phát may mắn.

Đó mới là lúc bất động sản thực sự trở thành một khoản đầu tư.

Theo anh, em có nên bán nó đi không?”

Mình hỏi lại:

“Lúc mua, em đặt mục tiêu lợi nhuận bao nhiêu?”

“Khoảng 20–30% là em thấy tốt rồi.”

“Thế bây giờ đạt mục tiêu rồi, sao em chưa bán?”

Ku em ngập ngừng một lúc rồi nói:

“Em sợ bán xong nó lại tăng tiếp anh ạ. Nên em cứ chần chừ mãi chưa bán.”

Đây là tâm lý rất bình thường.

Khi chưa có lợi nhuận, mình nghĩ lãi 20–30% là quá tốt. Nhưng đến lúc con số ấy thực sự xuất hiện, tự nhiên mình lại cảm thấy chưa đủ.

Giá đang tăng mà.

Biết đâu vài tháng nữa tăng tiếp?

Biết đâu giữ thêm một năm lại X2?

Lỡ bán xong, người mua sau kiếm được nhiều hơn mình thì sao?

Thế là mức lợi nhuận từng khiến mình hài lòng bỗng trở nên quá nhỏ.

Mình vẫn nói với anh chị rằng:

Kiểm soát lòng tham là một trong những bài học khó nhất của nghề đầu tư.

Khó không phải vì chúng ta không biết.

Ai cũng hiểu rằng không thể mua đúng đáy, bán đúng đỉnh trong mọi thương vụ. Ai cũng biết tham quá có thể mất hết phần lợi nhuận đang có.

Nhưng biết là một chuyện.

Làm được lại là chuyện khác.

Làm được lần này chưa chắc lần sau đã làm được tiếp.

1. Lý trí nói nên dừng lại, nhưng cảm xúc bảo đi tiếp

Khi ngồi ngoài thị trường, chúng ta thường rất tỉnh táo.

Mình có thể nói:

“Lãi 20–30% một năm là tốt rồi.”

“Đạt kỳ vọng thì phải chốt lời.”

“Không nên tham quá.”

Nhưng khi tài sản của chính mình đang tăng giá, mọi chuyện lại khác.

Lúc ấy, mình không còn nhìn thương vụ hoàn toàn bằng lý trí nữa. Mình bắt đầu nhìn nó bằng kỳ vọng.

Giá tăng một đoạn, mình nghĩ còn tăng nữa.

Có người hỏi mua, mình lại tiếc.

Người ta trả đúng mức lợi nhuận mình từng mong muốn, mình vẫn không bán vì sợ bị “hớ”.

Cảm giác khó chịu nhất không phải là bán lỗ.

Nhiều khi, nó lại là cảm giác vừa bán xong thì tài sản tiếp tục tăng giá.

Chính nỗi sợ “bán xong lại tiếc” khiến rất nhiều nhà đầu tư không thể chốt lời đúng kế hoạch.

Nhưng anh chị phải hiểu:

Không ai có thể ăn tận gốc bán tận ngọn cả. Mình mua được lúc thấp, bán lúc đạt lãi thì nên để lại một phần cái “hậu” cho người mua sau.

Đầu tư không phải là cuộc thi xem ai kiếm được được nhiều nhất.

Điều quan trọng là phần lãi mình thu về có phù hợp với mục tiêu và mức rủi ro mà mình đưa ra hay không.

2. Tiền có thể lớn nhanh hơn tâm thức của mình

Có một thực tế mình quan sát thấy:

Tiền nhiều khi lớn nhanh hơn tâm thức của mình.

Mình hay gọi đây là hiện tượng “Đột Kim”

Một người thắng lớn trong một vài thương vụ rất dễ nghĩ rằng mình giỏi.

Mua đâu thắng đó.

Xuống tiền là tài sản tăng giá.

Nhìn đâu cũng thấy cơ hội.

Thị trường càng thuận lợi, niềm tin vào bản thân càng lớn. Đến một lúc, sự tự tin có thể biến thành ngộ nhận.

Người ta bắt đầu nghĩ mình đã hiểu hết thị trường.

Từ chỗ đầu tư thận trọng, họ chuyển sang dùng đòn bẩy lớn hơn.

Từ chỗ phân bổ vốn, họ bắt đầu tất tay.

Từ chỗ kiểm tra giá trị thật, họ chạy theo những “game” có lợi nhuận cao hơn và rủi ro cũng lớn hơn.

Một vài chiến thắng ban đầu đôi khi lại dạy cho nhà đầu tư một bài học rất nguy hiểm:

“Mình không thể thua.”

Nhưng số tiền trong tài khoản tăng lên không có nghĩa là năng lực quản trị, kiến thức và sức chịu đựng của mình cũng tăng tương ứng.

Khi tiền lớn nhanh hơn tâm thức, mình dễ sử dụng số tiền ấy theo cách mà bản thân chưa đủ khả năng kiểm soát.

Nếu thị trường tốt, những điểm yếu đó chưa lộ ra. Một khi thị trường đảo chiều lao dốc, mọi thứ mới bắt đầu xuất hiện cùng một lúc: “tài sản khó bán, dòng tiền thiếu hụt, nợ ngân hàng đến hạn, không biết “khóa bank” và bắt đầu có tâm lý hoảng loạn.

Trong các buổi chia sẻ mình luôn nói với các anh chị học viên khi ngồi với mình rằng:

“Đầu tư không phải là kiếm được nhiều tiền. Vấn đề là mình có đủ năng lực, kiến thức để giữ và quản trị số tiền ấy hay không”.

3. Có những lòng tham không bắt đầu từ tiền

Nhiều người nghĩ lòng tham chỉ là muốn kiếm thêm tiền.

Không hẳn.

Có khi chúng ta tham cả hình ảnh của người thành công.

Nhìn người khác đi xe sang, ở biệt thự, xuất hiện với những con số lợi nhuận rất lớn, mình cũng muốn giàu nhanh như họ.

Mình sợ bị bỏ lại phía sau.

Mình sợ người khác nghĩ mình kém.

Mình bắt đầu so sánh thành quả của mình với những gì người khác phô bày ra bên ngoài.

Đây là lúc nhà đầu tư rất dễ đi “xa bờ”.

Thay vì hỏi tài sản ấy có giá trị thực hay không, mình chỉ nhìn vào mức lợi nhuận được quảng cáo.

Thay vì kiểm tra pháp lý, dòng tiền và thanh khoản, mình bị cuốn vào hình ảnh hào nhoáng của những người đứng sau “game”.

Thay vì đầu tư theo năng lực tài chính của mình, mình cố gắng vay thêm để không bị chậm hơn người khác.

Nhưng anh chị phải nhớ:

Mình chỉ nhìn thấy chiếc xe họ đi, căn nhà họ ở và những gì họ muốn cho người khác thấy.

Mình không nhìn thấy toàn bộ các khoản nợ, áp lực tài chính hay rủi ro phía sau.

Nếu đem sự bình an của mình đổi lấy việc chạy theo hình ảnh của người khác thì dù kiếm được tiền, mình cũng chưa chắc đã sống dễ chịu hơn.

4. Khó nhất là biết thế nào là đủ

Có người đã có hàng chục tỷ, thậm chí hàng trăm tỷ đồng, nhưng vẫn luôn sống trong áp lực.

Không phải vì họ không có tài sản.

Mà vì họ chưa bao giờ cảm thấy đủ.

Có một bất động sản lại muốn mua thêm bất động sản thứ hai.

Đang nắm mười tài sản lại muốn ôm hai mươi tài sản.

Hết hạn mức vay ở ngân hàng này lại tìm cách vay ngân hàng khác.

Tài sản nhìn bên ngoài rất lớn, nhưng dòng tiền bên trong lại rất yếu.

Mình gọi đó là tình trạng:

Thân to nhưng rễ cạn. Thời tiết yên bình thì không sao, nhưng chỉ cần có một cơn giông lốc, hay một cơn bão đi qua. Chiếc rễ cạn sẽ không thể giữ lấy một thân cây nặng nề nữa.

Chỉ cần thị trường chững lại, tài sản chưa bán được trong một thời gian hoặc dòng tiền gặp vấn đề, cả hệ thống bắt đầu rung lắc.

Lúc ấy, nhà đầu tư không còn ra quyết định dựa trên giá trị của tài sản nữa.

Họ ra quyết định dưới áp lực của nợ nần.

Có thể phải bán tài sản tốt để cứu tài sản xấu.

Có thể phải chấp nhận bán tháo vì không còn tiền trả lãi.

Và họ sẽ có nhiều đêm ”mất ngủ”, tệ hơn nữa là kéo theo gia đình, con cái họ cũng không còn có sự bình yên.

Lúc này tất cả tài sản sẽ không còn là “Đầu Tư An Yên” nữa, mà lúc này họ đang đứng trên 4 chữ “Đầu Tư Phát Điên”

Nhiều khi, điều cứu một nhà đầu tư không phải là tìm thêm một thương vụ có lợi nhuận cao hơn.

Kiểm soát lòng tham là cuộc chiến với chính mình.

Không ai có thể chiến thắng một lần rồi tốt nghiệp mãi mãi.

Hôm nay mình giữ được kỷ luật, chưa chắc ngày mai mình không bị cuốn theo thị trường.

Thương vụ này mình biết đủ, chưa chắc thương vụ sau mình không muốn nhiều hơn.

Vì vậy, kỷ luật phải được rèn lại sau mỗi lần xuống tiền.

Nhà đầu tư giỏi không phải là người lúc nào cũng mua đúng đáy và bán đúng đỉnh.

Cũng không phải người kiếm được nhiều tiền nhất trong thời gian ngắn nhất.

Người đi được đường dài là người biết mình đang kiếm tiền bằng cách nào, có thể mất gì nếu sai và khi nào nên dừng lại để bảo vệ thành quả.

Mình vẫn nói:

Đầu tư để an yên, chứ không phải để phát điên.

Muốn an yên, mình phải học cách biết đủ.

Đạt mục tiêu thì chốt lời.

Có lợi nhuận thì bảo vệ lợi nhuận.

Có tiền thì phải làm cho năng lực quản trị lớn lên cùng với số tiền ấy.

Đầu tư An Yên không phải là con đường làm giàu chớp nhoáng.

Mà là tôn trọng quy trình & tôn thờ phương pháp: “bám vào giá trị thực, quản trị tài chính chặt chẽ và không để lòng tham kéo mình vượt quá giới hạn chịu đựng”.

Bởi sau cùng, thắng một thương vụ chưa phải là thắng.

Giữ được tiền, giữ được sự bình tĩnh và còn đủ sức đi tiếp mới là chiến thắng lâu dài.

Nhiều anh chị vẫn hiểu như vậy.

Mình nghĩ không phải.

”Nếu anh chị không vay ngân hàng, chỉ dùng tiền thịt, chỉ mua những bất động sản đẹp sẵn, pháp lý rõ ràng và nằm ngay khu vực mình đã quen thuộc thì đúng là sẽ cảm thấy an toàn hơn.

Nhưng nếu vì sợ rủi ro mà không dám làm gì, tiền cứ nằm yên một chỗ, tài sản nhiều năm không tăng trưởng, trong khi sức mua của đồng tiền ngày càng giảm thì đó không phải là Đầu tư An Yên”.

“Đó là quá thận trọng

Hay nói thẳng ra là đầu tư bảo thủ”.

Đầu tư An Yên không có nghĩa là không vay, không hành động và không chấp nhận bất kỳ rủi ro nào. Làm gì có cuộc đầu tư nào không có rủi ro.

Đầu Tư An Yên là mình vẫn tiến về phía trước, vẫn tìm kiếm lợi nhuận, vẫn sử dụng các công cụ tài chính, nhưng phải biết rõ mình đang làm gì, rủi ro nằm ở đâu và sức chịu đựng của mình đến mức nào.

Nói ngắn gọn:

1. Người bảo thủ sợ vay, người Đầu tư An Yên biết cách vay

Nhiều anh chị cứ nghe đến vay ngân hàng là sợ.

“Thôi anh ạ, em chỉ dùng tiền thịt cho lành.”

“Có bao nhiêu mua bấy nhiêu, vay nợ mất ngủ lắm.”

Nói như vậy không sai.

Nếu khoản vay vượt quá khả năng chi trả, tháng nào cũng phải chạy tiền đóng lãi thì đúng là rất dễ mất ngủ.

Nhưng vấn đề không nằm ở chuyện vay hay không vay.

Vấn đề là mình vay như thế nào.

Ngân hàng không phải kẻ thù. Nếu biết sử dụng, ngân hàng có thể trở thành một đối tác tài chính giúp chúng ta mở rộng quy mô tài sản và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn.

Trong Đầu tư An Yên, mình thường nhắc đến kỹ thuật “Khóa Bank”.

Mỗi sáng thức dậy, mình không phải tự hỏi:

“Tháng này lấy tiền đâu trả ngân hàng?”

Khoản dự phòng ấy không làm món nợ biến mất. Nhưng nó cho nhà đầu tư thời gian và sự bình tĩnh.

Mà trong đầu tư, bình tĩnh nhiều khi còn quan trọng hơn cả việc mua được một tài sản tốt.

Đầu tư An Yên không bài trừ đòn bẩy. Nhưng chỉ sử dụng đòn bẩy trong giới hạn mình có thể kiểm soát.

2. Người “bảo thủ” mua rồi chờ, người Đầu tư An Yên chủ động tạo giá trị

Có một kiểu đầu tư rất phổ biến.

Mua một mảnh đất xong rồi để đấy.

Sau đó chờ:

“Chờ nhà nước làm đường, chờ có quy hoạch.

Chờ một tập đoàn lớn về làm dự án.

Chờ thị trường sốt.

Chờ một người khác đến mua lại với giá cao hơn”.

Nhiều người gọi đó là đầu tư an toàn vì mình không phải làm gì cả.

Nhưng nếu toàn bộ lợi nhuận của thương vụ phụ thuộc vào những việc người khác sẽ làm trong tương lai thì mình đang kiểm soát được điều gì?

Gần như không có gì.

Mua rồi ngồi chờ không hẳn là đầu tư.

Nhiều trường hợp, đó chỉ là đầu cơ và đặt cược vào sự tăng giá của thị trường.

Đầu tư An Yên không làm như vậy.

Sau khi mua một bất động sản, nhà đầu tư phải tự hỏi:

“Mình có thể làm gì để tài sản này tốt hơn?”

Một ngôi nhà có cách bố trí chưa hợp lý thì mình cải tạo lại công năng.

Một bất động sản có giá trị nhưng chưa được nhiều người biết đến thì mình phải biết cách truyền thông.

Một tài sản có thể khai thác cho thuê nhưng đang bị bỏ không thì phải tổ chức lại việc vận hành để tạo ra dòng tiền.

Một mảnh đất còn vướng những vấn đề có thể tháo gỡ về pháp lý hoặc hạ tầng thì mình tìm cách xử lý cho đúng.

Nguyên tắc rất đơn giản:

“Muốn giá bán tăng thì phải nâng giá trị”

Đầu tư An Yên không phải là ngồi yên.

Đó là chủ động làm cho tài sản tốt hơn sau khi mình sở hữu nó.

3. Người bảo thủ mua nơi đã rõ giá, người Đầu tư An Yên tìm vùng ẩn giá

Người quá thận trọng thường chỉ thích mua những gì đã đẹp sẵn.

• Phải ở trung tâm.

• Phải nhiều người biết.

• Phải có nhiều giao dịch.

• Phải nhìn thấy giá tăng rồi mới yên tâm xuống tiền.

• Họ nghĩ rằng càng nhiều người mua thì càng an toàn.

Nhưng anh chị phải hiểu thế này:

Khi tất cả mọi người đều đã nhìn thấy giá trị của một khu vực, phần lớn giá trị kỳ vọng thường đã được phản ánh vào giá bán.

Lúc đó, tài sản có thể mang lại cảm giác an toàn, nhưng biên lợi nhuận còn lại chưa chắc đã nhiều.

Mình vẫn nói, lợi nhuận của một thương vụ thường được quyết định ngay từ lúc mua.

Mua được giá tốt thì mình đã có một phần lợi thế.

Mua theo đám đông, khi giá đã được đẩy lên quá cao, thì dù bất động sản có đẹp đến đâu, biên an toàn cũng đã mỏng đi rất nhiều.

Trong Đầu tư An Yên, mình sử dụng mô thức VAG:

Một vùng ẩn giá phải có hai yếu tố.

Thứ nhất, phía sau mức giá thấp ấy vẫn phải tồn tại giá trị thực.

Thứ hai, những rào cản khiến tài sản đang bị định giá thấp phải có khả năng tháo gỡ.

Nếu không nhìn thấy giá trị thực và con đường tháo gỡ rào cản thì đừng mua chỉ vì thấy rẻ.

Còn nếu nhìn đúng, mua đúng giá và có khả năng tác động để tài sản tốt lên, nhà đầu tư đã tạo được lợi thế ngay từ lúc xuống tiền.

4. Người bảo thủ chỉ nghĩ đến giữ tiền, người Đầu tư An Yên vẫn phải tăng trưởng

Có người nói:

“Đầu tư thì quan trọng nhất là không được mất tiền.”

Đúng.

Nguyên tắc đầu tiên vẫn là bảo toàn vốn.

Nhưng bảo toàn vốn không có nghĩa là giữ tiền mãi trong tài khoản và không dám hành động.

Nếu vì sợ mất tiền mà tài sản đình trệ nhiều năm, trong khi lạm phát vẫn đều đặn bào mòn sức mua, thì trên danh nghĩa mình không mất đồng nào nhưng thực tế giá trị đồng tiền đã giảm.

Đầu tư An Yên vẫn hướng đến tăng trưởng.

Mức kỳ vọng có thể khoảng 20–30% mỗi năm, nhưng không vì thế mà chạy theo lợi nhuận bằng mọi giá.

Điều quan trọng là phải có kỷ luật.

Trước khi mua, mình phải xác định:

Kỳ vọng lợi nhuận là bao nhiêu?

Trong khoảng thời gian nào?

Khi nào sẽ chốt lời?

Điều kiện nào khiến mình tiếp tục nắm giữ?

Khi nào giả định đầu tư ban đầu không còn đúng?

Kiểm soát lòng tham cũng chính là một cách quản trị rủi ro.

5. Người bảo thủ bị giữ lại bởi nỗi sợ, người Đầu tư An Yên ra quyết định bằng tri thức

Có hai kiểu người không xuống tiền:

“Kiểu thứ nhất đã phân tích thương vụ, nhìn thấy rủi ro lớn hơn lợi nhuận và quyết định không mua”.

Đấy là tỉnh táo.

“Kiểu thứ hai không hiểu thương vụ, đọc vài thông tin tiêu cực trên mạng, nghe một người kể chuyện thua lỗ rồi sợ không dám làm gì”.

Nỗi sợ lúc ấy không đến từ bản thân thương vụ.

Nó đến từ việc mình không có một hệ thống để kiểm tra và ra quyết định.

Có kiến thức không làm cho rủi ro biến mất.

Nhưng kiến thức giúp những nỗi sợ vô hình trở thành các biến số mình có thể nhận diện, đo lường và kiểm soát.

Khi chưa hiểu, mình chỉ biết sợ.

Khi đã hiểu, mình biết cái gì cần tránh, cái gì có thể xử lý và khi nào nên hành động.

Mình vẫn nói: “Đầu tư để an yên, chứ không phải để phát điên”.

Nhưng muốn an yên thì không thể chỉ ngồi im và hy vọng tài sản tự tăng giá.

Phải học.

Phải làm.

Phải biết sử dụng nguồn lực.

Phải biết kiểm soát lòng tham.

Và quan trọng nhất, phải biết mình có thể chịu đựng đến đâu trước khi đem tiền xuống.

Share ĐẦU TƯ AN YÊN

“Không, anh đang tập.”

Anh Hải là người đánh bóng bàn tốt nhất câu lạc bộ của mình. Anh ấy chơi tốt hơn mình khoảng 5–6 bóng, vậy mà mỗi buổi đến câu lạc bộ, anh vẫn dành đến 2/3 thời gian để tập những động tác căn bản.

Còn mình thì khác.

Mình chơi bóng bàn được 5 năm, nhưng vẫn lẹt đẹt. Vì trước đây, cứ đến câu lạc bộ là mình chỉ thích đấu. Ngại học, ngại tập những động tác căn bản.

Trong câu lạc bộ cũng có nhiều người đánh trước mình cả chục năm. Nhưng họ vẫn không tiến bộ bằng những anh em mới chơi 2–3 năm mà chịu khó học từ đầu và luyện tập đều.

Quan sát câu chuyện này, mình thấy trong đầu tư cũng vậy.

Có rất nhiều người đã “đầu tư” nhiều năm, mua hết mảnh đất này đến căn nhà khác, nhưng thực ra vẫn chưa có một phương pháp rõ ràng.

Họ có tiền. Họ có bất động sản.

Nhưng chưa chắc họ đã là nhà đầu tư.

Việc có 2–3 tỷ đồng rồi đem đi mua một mảnh đất không tự biến chúng ta thành nhà đầu tư. Phải có kiến thức, rèn thành kỹ năng, tích lũy kinh nghiệm, xây dựng mối quan hệ và sau đó mới dùng tiền.

Nếu làm ngược lại, chưa học mà đã “rơi tiền”, thì rất dễ là… rơi thật.

Mình vẫn nói:

Đầu tư không có phương pháp thì chính là đánh bạc.

1. Có tiền chưa chắc đã biết đầu tư

Nhiều anh chị làm việc cả chục năm, tích lũy được một khoản tiền rồi bắt đầu nghĩ đến chuyện đầu tư.

Có người mua vàng. Có người mua chứng khoán. Có người đi mua bất động sản.

Nhưng rất ít người nghĩ rằng thứ đầu tiên mình cần đầu tư lại chính là bản thân.

Có tiền là một chuyện. Biết sử dụng đồng tiền ấy như thế nào lại là chuyện khác.

Nếu xuống tiền chỉ vì người quen thủ thỉ rằng khu này sắp có quy hoạch, môi giới nói giá chuẩn bị tăng hoặc thấy mọi người xung quanh đang đổ xô đi mua, thì đó chưa phải là đầu tư.

Đó là đặt cược vào một thông tin mình chưa kiểm chứng.

Đầu tư có phương pháp là phải biết mình đang mua gì, vì sao mua, rủi ro nằm ở đâu và nếu mọi việc không diễn ra như dự kiến thì mình sẽ xử lý thế nào.

Nhà đầu tư chuyên nghiệp không phải là người lúc nào cũng thắng.

Mình cũng như các anh chị em, đầu tư có lúc đúng, có lúc sai. Chả ai lái xe mà dám nói cả đời mình không bao giờ va quệt. Cũng hiếm ai đầu tư 100 “kèo” mà thắng đủ cả 100.

Điểm khác biệt nằm ở khả năng kiểm soát rủi ro.

Người đánh bạc chờ may mắn.

Người đầu tư chuẩn bị phương án.

2. Trong khu rừng tài chính, đừng để mình trở thành con mồi

Có một câu mình rất thích:

Rừng nào hổ nấy.

Rừng nào cũng có cái hay. Nhưng rừng nào cũng đầy cạm bẫy.

Thị trường bất động sản cũng giống như một khu rừng. Trong đó có những “thợ săn” đã trải qua nhiều chu kỳ, hiểu tâm lý đám đông và biết cách tạo ra những câu chuyện rất hấp dẫn.

Còn nhà đầu tư tay ngang thường bước vào thị trường với tiền tích lũy, một chút kỳ vọng và gần như chưa có kinh nghiệm.

Lúc ấy, chỉ cần nghe vài câu như:

“Giá này chỉ còn hôm nay.”

“Khu này sắp có dự án lớn.”

“Không mua bây giờ thì tháng sau giá khác.”

“Anh chị yên tâm, đội em bao thanh khoản.”

Là nhiều người đã vội vàng xuống tiền.

Nhưng anh chị phải hết sức lưu ý.

Khi một khu vực đã sốt nóng, thông tin lan khắp nơi, người người đi xem đất, nhà nhà nói chuyện đầu tư, thì rất có thể những người đi trước đang cần tìm người mua cuối cùng để thoát hàng.

Nếu không có kiến thức và phương pháp kiểm tra, nhà đầu tư tay ngang rất dễ trở thành “hình nhân thế mạng” cho người khác.

Họ bước vào khi giá đã được đẩy lên cao. Đến lúc đội tạo sóng rút đi, người mua biến mất, họ phải ôm lại một tài sản vừa không khai thác được, vừa không biết bán cho ai.

Vì vậy, trước khi mua, hãy tự hỏi vài câu hỏi sau:

• Thông tin này đến từ đâu?

• Ai là người được hưởng lợi nếu mình mua?

• Giá tăng do nhu cầu thật hay do một nhóm người đang tạo sóng?

• Nếu bỏ hết những câu chuyện về quy hoạch và tăng giá, bất động sản này còn dùng được vào việc gì?

• Nếu cần bán lại, ai sẽ là người mua tiếp theo?

Biết đặt đúng câu hỏi đã có thể giúp chúng ta tránh được rất nhiều cái bẫy.

Đừng để tiền mình làm ra từ mồ hôi nước mắt lại mất đi chỉ vì vài lời thủ thỉ.

Share ĐẦU TƯ AN YÊN

3. Thấm nhuần tam giác: An toàn – Thanh khoản – Lợi nhuận

Chúng ta đầu tư để làm gì?

Để tài sản tăng trưởng và cuộc sống tốt hơn.

Nhưng nếu đầu tư xong mà ngày nào cũng lo lắng, mất ngủ, không có tiền chi tiêu và lúc cần bán lại chẳng ai mua, thì tài sản ấy đang giúp mình hay đang làm khổ mình?

Đầu tư muốn an vui thì cần nhớ ba thứ:

An toàn – Thanh khoản – Lợi nhuận.

An toàn phải đứng trước.

Không bảo toàn được vốn thì không có lợi nhuận.

Thanh khoản phải đứng thứ hai.

Không có thanh khoản thì lợi nhuận nhiều khi chỉ là con số nằm trên giấy.

Có những người sở hữu bất động sản trị giá hàng chục tỷ đồng nhưng trong túi lại không có tiền. Tài sản không bán được, không cho thuê được, cũng chẳng khai thác được.

Nhìn thì giàu, nhưng thực tế lại rất khổ.

Nhiều anh chị còn đem tiền mua đất ở những khu vực hoang vu, không có sổ đỏ, không có dân cư và cũng chưa biết bao giờ mới có nhu cầu sử dụng.

Khi thị trường thuận lợi, tài sản nào cũng có người hỏi.

Nhưng lúc thị trường chững lại, những bất động sản không có giá trị sử dụng thực thường là những tài sản mất thanh khoản đầu tiên.

Mình vẫn hay nói:

Ở đâu có thanh khoản, ở đó có con đường.

Khi tài sản còn thanh khoản, chúng ta vẫn còn lựa chọn.

Có thể bán. Có thể cho thuê. Có thể vay ngân hàng. Có thể cơ cấu lại tài chính.

Nhưng khi thanh khoản không còn, nhà đầu tư rất dễ bị mắc kẹt trong chính tài sản của mình.

Vì vậy, trước khi nghĩ đến chuyện bất động sản này có thể tăng giá bao nhiêu, hãy xem nó có sổ đỏ chưa, có phục vụ nhu cầu ở, kinh doanh, sản xuất hay nghỉ dưỡng không và có người sử dụng thật hay không.

Nếu một bất động sản không trả lời được câu hỏi “Dùng để làm gì?” và “Ai sẽ cần nó?”, thì tốt nhất đừng mua.

4. Vay Bank thì phải biết “Khóa Bank”

Một bất động sản tốt chưa chắc đã là một thương vụ phù hợp với tất cả mọi người.

Người có tiền nhàn rỗi mua sẽ khác với người phải vay ngân hàng.

Người có thu nhập đều sẽ khác với người có dòng tiền bấp bênh.

Vì vậy, trước khi phân tích bất động sản, anh chị phải phân tích chính mình.

Mình đang có bao nhiêu tiền?

Mỗi tháng thu nhập thực tế là bao nhiêu?

Gia đình đang có những khoản nợ nào?

Nếu bất động sản chưa bán được trong 12–24 tháng, mình có chịu được không?

Nhiều người vay theo số tiền ngân hàng đồng ý cho vay, chứ không vay theo khả năng chịu đựng của mình.

Khi thị trường tốt, tiền vay giúp lợi nhuận tăng nhanh. Nhưng khi thị trường chậm thanh khoản, khoản vay ấy lại trở thành áp lực khiến nhà đầu tư mất bình tĩnh.

Mà mất bình tĩnh là nguồn cơn của rất nhiều quyết định vội vàng và không tối ưu.

Trong phương pháp Đầu tư An Yên, mình thường nhắc đến kỹ thuật “Khóa Bank”.

Hiểu đơn giản là nếu vay ngân hàng để đầu tư, anh chị phải dự phòng sẵn một khoản tiền đủ trả lãi trong khoảng 12–24 tháng.

Khoản tiền ấy không làm cho món nợ biến mất.

Nhưng nó cho chúng ta thời gian.

Thị trường chưa tăng thì mình còn thời gian chờ. Tài sản chưa bán được thì mình còn thời gian cải tạo. Dòng tiền chưa về thì mình chưa bị ngân hàng ép đến mức phải bán tháo.

Vay Bank không đáng sợ.

Đáng sợ là vay mà không biết mình sẽ lấy gì để trả nếu thị trường không diễn ra như kỳ vọng.

5. Đầu tư để an yên, chứ không phải để phát điên

Sau cùng, điều khó kiểm soát nhất trong đầu tư nhiều khi không phải là thị trường.

Mà là lòng tham và nỗi sợ của chính mình.

Khi giá tăng, chúng ta tiếc không muốn bán vì nghĩ rằng nó còn tăng tiếp.

Khi giá giảm, chúng ta lại hoảng loạn vì sợ mất tiền.

Cứ như vậy, nhà đầu tư bị kéo qua kéo lại giữa tham lam và sợ hãi.

Nếu không có phương pháp từ đầu, rất dễ loạn.

Người có tư duy đầu tư sẽ xác định trước:

• Mình kỳ vọng lợi nhuận bao nhiêu?

• Đến mức nào thì chốt lời?

• Rủi ro tối đa có thể chấp nhận là gì?

• Nếu rủi ro xảy ra, mình xử lý ra sao?

• Thị trường đi chậm thì mình lấy tiền đâu để giữ tài sản?

• Khi nào giả định đầu tư ban đầu không còn đúng?

Những câu hỏi này phải được trả lời trước khi xuống tiền, chứ không phải đến lúc gặp chuyện mới ngồi nghĩ.

Đầu tư An Yên không có nghĩa là đầu tư mà không có rủi ro.

Làm gì có chuyện ấy.

An yên là khi mình biết rõ rủi ro nằm ở đâu, đã chuẩn bị phương án phòng ngừa và nếu nó xảy ra thì mình vẫn đủ bình tĩnh để xử lý.

Mục tiêu cuối cùng vẫn là:

Đầu tư để an yên, chứ không phải để phát điên.

Share ĐẦU TƯ AN YÊN

Trước khi đầu tư tiền, hãy đầu tư vào chính mình

Nhiều người nói với mình:

“Có tuổi rồi, học không vào.”

Mình nghĩ phần nhiều là do lười. Sâu hơn nữa có thể là thiếu khát vọng hoặc thiếu trách nhiệm với chính đồng tiền của mình.

Tiền đàng hoàng là tiền làm ra từ mồ hôi nước mắt.

Chúng ta phải có trách nhiệm với nó.

Có thể mất 10 năm mới tích lũy được vài tỷ đồng. Nhưng chỉ cần một quyết định vội vàng là thành quả của cả chục năm có thể bị chôn vào một bất động sản không có pháp lý, không có thanh khoản và không có giá trị sử dụng thực.

Vì vậy, trước khi hỏi:

“Mình nên mua bất động sản nào?”

Hãy hỏi:

“Mình đã có phương pháp đầu tư chưa?”

Không thiếu nơi để học. Chúng ta có sách, có các bài giảng trên Internet, có những người đi trước và có rất nhiều thương vụ thực tế để quan sát.

Điều quan trọng là phải xác định mục tiêu của mình, chọn đúng người để học và chịu khó tập những điều căn bản.

Giống như câu chuyện chơi bóng bàn của mình.

Chơi nhiều năm chưa chắc đã tiến bộ. Đầu tư nhiều năm chưa chắc đã trở thành nhà đầu tư.

Muốn đi xa, cuối cùng vẫn phải quay về học căn bản.

Bởi có tiền chỉ giúp chúng ta bước vào thị trường.

Còn kiến thức, phương pháp và khả năng quản trị rủi ro mới giúp chúng ta tồn tại đủ lâu để đi đến lợi nhuận.

Nếu chưa có phương pháp, đầu tư rất dễ trở thành đánh bạc.

Mà bất động sản không thích những người đổ tại số.

Các chủ game tài chính thì lại rất thích.

Thông tin ebook, talkshow, webinar, khóa học của Đầu Tư An Yên

Đất nền, đất nông nghiệp hoặc bất động sản chờ quy hoạch có thể tăng giá trong dài hạn. Nhưng trong thời gian nắm giữ, nhiều tài sản gần như không tạo ra thu nhập.

Thậm chí, chủ sở hữu vẫn phải trả thêm tiền thuế, chăm nom, sửa chữa, lãi vay hoặc các chi phí cơ hội khác.

Như vậy, tài sản không những chưa đưa tiền về mà còn âm thầm lấy tiền ra khỏi túi mỗi tháng.

Không phải bất động sản không tạo dòng tiền nào cũng là tài sản xấu. Vấn đề xuất hiện khi loại tài sản này chiếm tỷ trọng quá lớn trong danh mục và chủ sở hữu không còn nguồn thu đủ khỏe để nuôi chúng.

2. Giá trị trên giấy cao nhưng thanh khoản thấp

Thanh khoản là khả năng chuyển một tài sản thành tiền trong khoảng thời gian hợp lý và ở mức giá có thể chấp nhận được.

Một tài sản được định giá 10 tỷ đồng không có nghĩa là ngày mai chủ sở hữu có thể thu về 10 tỷ. Nếu thị trường trầm lắng, pháp lý chưa rõ, vị trí kén người mua hoặc mức giá vượt quá khả năng chi trả của nhóm khách hàng địa phương, thời gian bán có thể kéo dài nhiều tháng, thậm chí nhiều năm.

Khi cần tiền gấp, nhà đầu tư thường chỉ còn ba lựa chọn:

• Giảm giá mạnh để bán nhanh.

• Vay thêm bằng tài sản đang có.

• Lấy dòng tiền từ công việc hoặc kinh doanh để bù vào.

Cả ba phương án đều làm vị thế tài chính yếu đi nếu không được chuẩn bị từ trước.

3. Dùng thu nhập ngắn hạn để nuôi tài sản dài hạn

Một bất động sản cần ba đến năm năm mới thể hiện rõ tiềm năng tăng giá, nhưng tiền lãi vay và chi phí sinh hoạt lại phải trả từng tháng.

Đây là sự lệch pha rất dễ khiến nhà đầu tư mắc kẹt.

Khi công việc thuận lợi, khoản chi ấy có vẻ chưa đáng kể. Nhưng nếu thu nhập giảm, hoạt động kinh doanh chững lại hoặc gia đình phát sinh biến cố, tài sản dài hạn lập tức trở thành một gánh nặng ngắn hạn.

Nhiều người không thua vì chọn sai tài sản. Họ phải bán vì không còn đủ dòng tiền để chờ tài sản đi hết chu kỳ.

4. Đòn bẩy làm tài sản tăng nhanh nhưng cũng rút cạn tiền mặt

Vay vốn có thể giúp nhà đầu tư sở hữu tài sản lớn hơn nguồn vốn hiện có. Nhưng khoản vay chỉ thực sự hữu ích khi dòng tiền có thể chịu được cả kịch bản không thuận lợi.

Nếu tài sản chưa tạo ra thu nhập mà tiền lãi vẫn phải trả đều, người sở hữu sẽ dùng nguồn thu từ nơi khác để bù vào. Càng nhiều tài sản mua bằng đòn bẩy, áp lực tiền mặt càng lớn.

Trong giai đoạn thị trường đi lên, rủi ro này thường bị che khuất bởi cảm giác tài sản đang tăng giá. Đến khi thanh khoản giảm, nhà đầu tư mới nhận ra mình có nhiều thứ để sở hữu nhưng lại có quá ít tiền để chủ động.

5. Mức sống tăng theo cảm giác giàu có

Khi tài sản tăng giá, nhiều gia đình bắt đầu nâng cấp nhà ở, xe cộ, trường học cho con hoặc những khoản chi tiêu cố định khác.

Điều đáng nói là giá trị tài sản có thể biến động theo thị trường, còn mức sống sau khi nâng lên lại rất khó giảm xuống. Vì vậy, một người có thể giàu hơn trên bảng tài sản nhưng áp lực chi tiêu hằng tháng cũng cao hơn trước.

Nếu dòng tiền không tăng tương ứng, khoảng cách giữa “có tài sản” và “có khả năng chi trả” sẽ ngày càng lớn.

Tài sản tăng giá chưa chắc đã mang lại tự do tài chính

Tự do tài chính không chỉ được đo bằng câu hỏi “Bạn có bao nhiêu tài sản?”. Một câu hỏi sát thực tế hơn là:

“Nếu ngày mai không còn thu nhập chủ động, dòng tiền hiện tại có đủ giúp bạn duy trì cuộc sống trong bao lâu?”

Một người có 50 tỷ đồng bất động sản nhưng dòng tiền ròng âm mỗi tháng vẫn có thể mất ngủ. Ngược lại, một người sở hữu tổng tài sản nhỏ hơn nhưng có nguồn thu ổn định, quỹ dự phòng đầy đủ và nợ vay nằm trong khả năng kiểm soát lại có thể sống chủ động hơn.

Giá trị tài sản tạo ra cảm giác giàu có. Dòng tiền tạo ra khả năng lựa chọn. Thanh khoản tạo ra đường lui. Và chỉ khi cả ba yếu tố được cân bằng, sự giàu có mới tiến gần đến trạng thái an yên.

Cách kiểm tra sức khỏe dòng tiền của danh mục bất động sản

Bạn không cần chờ đến khi thiếu tiền mới kiểm tra lại danh mục.

Hãy bắt đầu bằng 07 câu hỏi sau:

1. Mỗi bất động sản đang tạo ra bao nhiêu tiền thực nhận một tháng?

2. Tổng chi phí để duy trì từng tài sản là bao nhiêu?

3. Sau khi trừ lãi vay, thuế, phí, sửa chữa và thời gian trống, dòng tiền ròng còn lại bao nhiêu?

4. Nếu mất nguồn thu chính, quỹ dự phòng đủ trang trải trong mấy tháng?

5. Cần bao lâu để bán từng tài sản ở điều kiện thị trường bình thường?

6. Nếu buộc phải bán trong 30–60 ngày, mức giá có thể phải giảm bao nhiêu?

7. Tổng số tiền trả nợ mỗi tháng chiếm bao nhiêu phần trăm thu nhập ổn định?

Chỉ cần một nửa số câu trả lời còn mơ hồ, nhà đầu tư chưa thực sự hiểu sức khỏe tài chính của mình.

Làm gì khi phần lớn tài sản đang nằm trong đất?

Không phải cứ thiếu tiền mặt là phải bán bất động sản. Điều cần làm trước tiên là nhìn lại toàn bộ cấu trúc tài chính, thay vì xử lý từng vấn đề trong trạng thái sốt ruột.

Bước 1: Lập bản cáo bạch tài chính cá nhân

Hãy liệt kê đầy đủ:

• Tài sản đang sở hữu và giá trị có thể giao dịch thực tế.

• Tổng dư nợ và lịch trả nợ.

• Thu nhập ổn định và thu nhập có tính thời điểm.

• Chi phí sinh hoạt cố định.

• Chi phí duy trì từng bất động sản.

• Tiền mặt và các khoản có thể chuyển thành tiền nhanh.

Mục tiêu không phải để thấy mình giàu bao nhiêu, mà để biết dòng tiền đang đi vào đâu và điểm yếu nằm ở chỗ nào.

Nếu bạn muốn đăng ký “Cơ cấu Tài chính cá nhân cùng Đầu Tư An Yên” hãy đặt lịch với trợ lý qua Zalo 0912.05.8988 nhé.

Bước 2: Chia tài sản thành ba nhóm

Nhóm 1 – Tài sản tạo dòng tiền: Có thu nhập đều đặn và dòng tiền ròng dương.

Nhóm 2 – Tài sản tăng trưởng: Chưa tạo nhiều dòng tiền nhưng có cơ sở nắm giữ trong dài hạn.

Nhóm 3 – Tài sản chết: Không tạo dòng tiền, thanh khoản yếu, chi phí duy trì cao và không còn phù hợp với mục tiêu tài chính.

Việc phân nhóm giúp nhà đầu tư biết tài sản nào đang nuôi mình, tài sản nào cần được mình nuôi và tài sản nào đang âm thầm bào mòn nguồn lực.

Bước 3: Dựng quỹ dự phòng đủ dài

Với một người đầu tư bất động sản, quỹ dự phòng không chỉ dành cho chi phí sinh hoạt. Quỹ này còn phải tính đến nghĩa vụ trả nợ và chi phí duy trì tài sản.

Một khoảng dự phòng từ 6–12 tháng sẽ giúp nhà đầu tư có thời gian xử lý khi thu nhập giảm hoặc thị trường mất thanh khoản, thay vì phải bán tài sản trong thế bị ép giá.

Bước 4: Tìm cách cải thiện dòng tiền trước khi vội bán

Tùy đặc điểm từng tài sản, nhà đầu tư có thể xem xét:

• Cải tạo để cho thuê.

• Chia lại công năng nhằm tăng hiệu suất sử dụng.

• Cho thuê tạm trong thời gian chờ tăng giá.

• Đàm phán lại kỳ hạn hoặc chi phí vốn.

• Cắt giảm những khoản chi duy trì không cần thiết.

• Tăng dòng tiền từ công việc hoặc hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Mục tiêu là tạo thêm thời gian và quyền lựa chọn. Khi không còn bị áp lực phải bán ngay, nhà đầu tư mới có thể quyết định tỉnh táo.

Bước 5: Cơ cấu lại tài sản nếu sự mất cân đối kéo dài

Nếu một tài sản liên tục âm dòng tiền, khó thanh khoản và không còn phù hợp với chiến lược, việc bán hoặc chuyển đổi không phải là thất bại.

Đó có thể là một quyết định quản trị.

Điều quan trọng là không bán vì hoảng sợ và cũng không giữ chỉ vì tiếc. Hãy dựa trên ba câu hỏi:

1. Tài sản còn phù hợp với mục tiêu tài chính hiện tại không?

2. Khả năng tạo dòng tiền hoặc tăng giá có đủ bù cho chi phí nắm giữ không?

3. Nếu tiếp tục giữ thêm ba năm, dòng tiền của gia đình có chịu được không?

Giàu thật sự không chỉ là có nhiều tài sản

Người có 50 tỷ đồng tài sản nhưng luôn thiếu tiền mặt không hẳn đã đầu tư sai. Có thể anh đã làm rất tốt ở giai đoạn tích lũy, nhưng cấu trúc tài sản hiện tại chưa theo kịp nhu cầu của cuộc sống.

Đó cũng là lúc cần chuyển từ tư duy “mua thêm tài sản” sang tư duy “quản trị danh mục”.

Một danh mục tốt không chỉ có khả năng tăng giá. Nó còn phải giúp chủ sở hữu:

• Duy trì được dòng tiền.

• Chịu được giai đoạn thị trường đi xuống.

• Không phải bán tháo khi có biến cố.

• Có quyền lựa chọn trong công việc và cuộc sống.

Sau cùng, sự giàu có không nằm ở con số được môi giới báo giá. Nó nằm ở khả năng làm chủ dòng tiền, thời gian và quyết định của chính mình.

Tài sản lớn có thể khiến người khác ngưỡng mộ. Nhưng một cấu trúc tài chính khỏe mới giúp người sở hữu ngủ ngon.

Đó mới là nền tảng của Đầu Tư An Yên.

Xin gửi tặng bạn file Cơ Cấu Tài Chính Cá Nhân tại đây

Hãy đánh dấu và điền vào những điều đúng với tình trạng hiện tại của bạn.

Nếu bạn thấy tài chính đang không ổn, điều cần ưu tiên có thể không phải là mua thêm một bất động sản, mà là kiểm tra và đặt lịch hẹn cơ cấu lại các tài sản hiện có cùng Đầu Tư An Yên.

Câu hỏi thường gặp

1. Có nhiều tài sản nhưng thiếu tiền mặt có phải là mất khả năng tài chính không?

Không nhất thiết. Đây có thể chỉ là tình trạng mất cân đối giữa tài sản dài hạn và dòng tiền ngắn hạn. Tuy nhiên, nếu kéo dài cùng với nợ vay cao, thu nhập giảm và thanh khoản yếu, nó có thể dẫn đến việc phải vay thêm hoặc bán tài sản trong thế bất lợi.

2. Bất động sản không tạo ra dòng tiền có phải là tài sản xấu?

Không. Một tài sản chưa tạo dòng tiền vẫn có thể phù hợp với mục tiêu tăng trưởng dài hạn. Rủi ro xuất hiện khi tài sản này chiếm tỷ trọng quá lớn, chi phí nắm giữ cao hoặc chủ sở hữu không đủ dòng tiền để chờ đợi.

3. Nhà đầu tư bất động sản nên giữ bao nhiêu tiền mặt?

Không có một con số phù hợp cho tất cả mọi người. Quỹ tiền mặt nên được tính dựa trên chi phí sinh hoạt, tiền trả nợ và chi phí duy trì tài sản. Với nhà đầu tư bất động sản, mức dự phòng 6–12 tháng thường tạo ra biên an toàn tốt hơn trước biến động thu nhập và thanh khoản.

4. Làm thế nào để tạo dòng tiền từ bất động sản đang có?

Nhà đầu tư có thể xem xét cho thuê, cải tạo công năng, tối ưu tỷ lệ lấp đầy, giảm chi phí vận hành hoặc chuyển đổi sang loại hình phù hợp hơn. Mọi phương án cần được tính trên dòng tiền ròng sau chi phí, không chỉ nhìn vào doanh thu cho thuê.

5. Khi nào nên bán một bất động sản có thanh khoản thấp?

Nên cân nhắc bán khi tài sản không còn phù hợp với mục tiêu, liên tục âm dòng tiền, triển vọng không đủ bù chi phí nắm giữ hoặc việc tiếp tục giữ khiến toàn bộ danh mục mất an toàn. Quyết định nên dựa trên số liệu và kịch bản tài chính, không dựa vào tâm lý sốt ruột nhất thời.

Khi rất nhiều sản phẩm không chạm được điều kiện và nhu của của nhu cầu thực, việc bị "treo" và áp lực điều chỉnh là đương nhiên. Như nhiều chuyên gia đã nói: bất động sản Việt Nam vừa thừa vừa thiếu. Thừa sản phẩm cao cấp giá cao, và thiếu sản phẩm phù hợp với điều kiện của những người có nhu cầu thực.

Bao nhiêu năm nay, thực trạng này đã diễn ra. Dẫn tới hàng trăm khu đô thị cao cấp bỏ không. Người có tiền mua thì không ở, vì nó là bất động sản thứ hai, ba, bốn thậm chí chỉ là một trong hàng chục, hàng trăm tài sản của họ.

Còn người cần ở thì không có đủ tiền để mua.

Subscribe

Chúng ta đã phân tích rất nhiều, thực ra nên đi từ những nguyên lý căn bản và đơn giản. Con người có bốn nhu cầu chính: ăn, ở, học, chơi. Chính vì vậy, bất động sản sẽ chỉ được coi là có giá trị thực khi có thể trở thành chỗ để làm nhà ở, mặt bằng kinh doanh, nơi sản xuất, hay khu du lịch - nghỉ dưỡng.

Còn một nhu cầu nữa, là bất động sản để làm...công viên vĩnh hằng. Mà nếu mảnh đất nào còn không dùng được cho các mục đích này, đích thị nó là thứ sẽ chôn vùi nhà đầu tư.

Trong bài viết này, tôi muốn nhắc đến những bánh vẽ bất động sản, thứ khiến rất nhiều nhà đầu tư điêu đứng. Và bất cứ khi nào thị trường điều chỉnh, đây là phân khúc bị tổn thương đầu tiên. Đó chính là những bất động sản không có giá trị thực.

Là sông suối núi rừng, là đất nông nghiệp, đất đảo hoang, đất rừng sản xuất ở những nơi còn xa xôi, hẻo lánh. Và có "Zoom" 10 năm thì vẫn chẳng ai biết được sẽ dùng làm gì. Rất nhiều nhà đầu tư đã bị dụ dỗ vào những bánh vẽ như thế.

Một mảnh đất ở sát biên giới được vẽ là có thể xây nhà trọ cho khu công nghiệp. Một mảnh rừng cằn cỗi để trồng đàn hương. Thậm chí, có những đội còn mua cây sầu riêng hay cà phê về để trồng trên một khu đất để bán.

Một anh bạn của tôi đầu hơn hơn hai mươi tỷ vào một mảnh đất ở đảo hoang, với tầm nhìn có thể làm một khu du lịch biển. Năm năm đã qua, tiền bị chôn, không thế chấp được ngân hàng, thuê tư vấn làm khu nghỉ dưỡng nhưng không khả thi.

Muốn làm được ngoài việc có nghề, thì riêng vốn đầu tư cùng ngót nghét thêm 30 tỷ. Lại không dùng được đòn bẩy ngân hàng, hiệu quả thì chưa có gì chắc chắn, không kiểm soát được.

Nói đi cũng phải nói lại, nhà đầu tư dính các "dự án bánh vẽ" này đa phần là "tay ngang". Thường là những người làm văn phòng, làm công hoặc tự kinh doanh tích cóp được một số tiền đầu tiên, và dò dẫm bước chân vào đầu tư bất động sản.

Nhà đầu tư tay ngang như người mù đi vào rừng. Thiếu đủ thứ, không chỉ thiếu tiền, mà còn là thiếu tư duy đúng về đầu tư, thiếu kiến thức căn bản, thiếu thông tin, thiếu mối quan hệ, thiếu trải nghiệm.

Tuy vậy, tâm lý của họ khi lần đầu đi đầu tư rất dễ có cả sự hào hứng, mong muốn lãi nhanh, muốn khẳng định bản thân cũng rất "này nọ". Và có một nghịch lý đang tồn tại, rất hùng hổ mang tiền trăm, tiền tỷ đi đầu tư, song lại không dành thời gian để trang bị những nền tảng căn bản.

Đôi khi, nhà đầu tư tay ngang hùng hổ bước lên võ đài đầu tư, chỉ với thanh kiếm cùn và tấm khiên mỏng. Khi đó, họ chủ yếu đầu tư dựa theo bản năng. Thấy khu này núi rừng trùng điệp, thấy khu kia sơn thủy hữu tình, thích khu di tích lịch sử này, mê cái hồ, hay bãi biển này. Vậy là mê, rồi xuống tiền.

Trong đầu tư, khả năng kiểm soát cảm xúc càng kém thì lợi nhuận càng giảm. Hãy cẩn trọng với sự yêu của mình trong những lần đầu đi xem bất động sản.

Năm năm gần đây, có một loại hình đang rất phát triển: các ngôi làng ở nhiều nơi xa xôi, thậm chí được vẽ trên đất rừng hay đất nông nghiệp.

Trong bối cảnh hiện nay, khi thế giới cùng lúc xảy ra ba cuộc khủng hoảng cùng lúc, thì rất dễ hiểu nhiều người tìm kiếm một nơi để sống an yên.

Ba cuộc khủng hoảng đó là giữa ta với chính mình, giữa con người với con người, và giữa con người với thiên nhiên . Thật khó khăn nhưng phải chấp nhận: chúng ta đang gặp cả ba cùng lúc trong thời đại này.

Và rất nhiều người muốn đi tìm một lối thoát. Đó là lí do, nhiều ngôi làng mọc lên ở nhiều nơi. Không hề xấu, nếu những ngôi làng đó hợp pháp, có đủ điều kiện để sống.

Ngược lại, nó chỉ là một phương án cực đoan, trốn chạy, khi nằm ở những nơi quá xa xôi hẻo lánh. Tất nhiên, chúng ta phải loại trừ những người thực sự muốn tìm một nơi ẩn cư. Mà chắc ẩn sĩ cũng sẽ tìm nơi vắng vẻ, không tham gia vào các ngôi làng mới lập này làm gì.

Thị trường bất động sản chưa lành mạnh và bền vững có rất nhiều lý do. Song dù trong bối cảnh hay giai đoạn nào, thì những bất động sản bánh vẽ, hoặc do người bán vẽ lên và dụ dỗ hoặc do chính người mua huyễn hoặc mình thì đều bất ổn.

Không khó để thấy hàng loạt bất động sản hoành tráng ở ven thủ đô Hà Nội, hay các khu rừng núi ở miền Trung, hay các miền biển rao bán. Có lẽ, với nhiều người lỡ dại ăn bánh vẽ thì thu hồi được vốn đã là quá tốt rồi.

Chúng ta đã yêu đắm say và mua bán cả ruộng vườn, cả đảo hoang, cả rừng cằn thì rất dễ lãnh hậu quả. Càng ngày, lợi nhuận chỉ có thể đến từ việc làm tăng giá trị cho bất động sản.

Bằng cách xử lý pháp lý, cải tạo hạ tầng, xây thêm công năng, bổ sung tiện ích. Sau đó là truyền thông, và bán.

Đã qua rồi hoặc khó khăn hơn khi ta mua bất động sản, và ngồi chờ đợi.

Và cũng khó hơn rồi cái thời kiếm lợi nhuận từ sự thua lỗ của người đến sau.

Đôi khi, lãi suất hay tình hình kinh tế khó khăn chỉ là một cái cớ để đổ lỗi cho việc chúng ta đã "đánh bạc" thay vì đầu tư thực sự. Bởi đầu tư không chỉ là bỏ tiền và chờ, mà phải bỏ cả công sức vào trong đó, tạo thêm giá trị cho nó. Và nhận phần lợi nhuận tương đương phần công đó của mình.

Đây chỉ là một lát cắt dựa trên quan sát và trải nghiệm cá nhân. Rất mong nhận được những phản biện, góp ý cũng như chia sẻ thêm các trải nghiệm cá nhắn của các anh chị.

Comment

Thời điểm bắt đầu đầu tư là khi chúng ta bắt đầu học về nghề đầu tư chứ không phải là tính khi ta bắt đầu xuống tiền. 

Chính vì vậy mà ngay từ thời điểm này ai cũng có thể bắt đầu bước chân vào nghề đầu tư được. Không có một người lính nào vừa nhập ngũ đã ra trận tất cả đều phải trải qua thao trường tập luyện. 

Thứ hai, đầu tư là nhu cầu mong muốn của mọi người. Ai cũng mong muốn bỏ ra một nguồn lực và thu về một kết quả lớn hơn. Không chỉ về đầu tư tài chính mà trong cuộc sống cũng như vậy. 

Với nhà đầu tư bất động sản, hãy bắt đầu bằng việc đầu tư vào chính bản thân mình. Trang bị kiến thức kỹ năng tư duy các mối quan hệ sẵn. Các nhà đầu tư tay ngang không chỉ thiếu nhiều tiền như chúng ta đôi khi lo ngại, mà thực ra chúng ta còn thiếu nhiều nguồn lực như đã kể ở trên. 

Và trong thực tế khi nói về số tiền để bắt đầu đầu tư, rất nhiều người thành công trong lĩnh vực bất động sản đi lên từ vài chục triệu vay mượn hoặc tích góp. Mặt khác có rất nhiều người bắt đầu với số tiền nhiều tỷ nhưng cuối cùng cũng thất bại đau đớn. 

Chính vì vậy không có một con số cụ thể nào hay nói cách khác là không cần phải một số tiền quá lớn để bắt đầu đầu tư. Ai cũng có thể bắt đầu đầu tư được với những số tiền từ 50 triệu đến 100 triệu. Chúng ta có thể đầu tư chung để Tập dượt rèn luyện và tích lũy kinh nghiệm. Cũng như xây dựng các nguồn lực khác như mối quan hệ cách đi tìm sản phẩm cách làm việc với đối tác ngân hàng cách quan hệ tốt với môi giới địa phương, cũng như các quy trình về pháp lý,...

Trong cấu trúc tam giác thu nhập gồm chủ động thụ động và đầu tư. Chủ động là cái mà đa số chúng ta có sẵn, chính là nguồn thu nhập khi chúng ta đi làm, có được hàng tháng. 

Thu nhập thụ động thì thực ra khó hơn rất nhiều. Có người nói rằng một đồng thu nhập thụ động giá trị bằng 5 đồng thu nhập chủ động. Con số này là ước lượng. Nhưng muốn nhấn mạnh rằng để có thu nhập thụ động thì sẽ cần quá trình chuẩn bị nhiều hơn. Chẳng hạn như phải có tài sản của mình cho thuê có dòng tiền. Hay có tài sản số, tài sản Trí Thức tạo ra thu nhập mà gần như mình không cần phải tham gia hay dành thời gian cho nó nữa.

Ai cũng mong muốn có thu nhập thụ động Tuy nhiên nó không dễ dàng. Bởi vậy chúng ta có thể xếp nó vào bước thứ ba là chúng ta là một nhà đầu tư tay ngang và chưa có quá nhiều tiền. 

Thứ ba đó là thu nhập đầu tư. Nhiều người sợ hoặc chưa tự tin khi nói về thu nhập từ đầu tư. Đây là công việc mà chúng ta không bắt buộc phải làm hàng ngày nhưng cũng không phải là công việc mà chúng ta không dành thời gian nhất định cho nó. 

Một người có thu nhập chủ động 100 triệu một tháng cũng là khá cao trong xã hội hiện nay. Và để có thu nhập thụ động 100 triệu mỗi tháng chúng ta cần có một tài sản khoảng 25 đến 30 tỷ. 

Nhưng nếu biết đầu tư, hay nói chính xác là có nghề đầu tư, chúng ta hoàn toàn có thể dùng 3 đến 5 tỷ để tạo ra một thu nhập từ 500 triệu đến hơn 1 tỷ mỗi năm. 

So sánh như vậy để mọi người thấy rằng, khi có nghề đầu tư, chúng ta có cơ hội để gia tăng thu nhập rất tốt và nhanh hơn hai kênh kia. 

Mình thường khuyên các nhà đầu tư tay ngang đi theo lộ trình như sau:

1. Xem xét hiện trạng và cố gắng để có thêm một nguồn thu nhập từ nghề nghiệp của mình. Ví dụ hiện tại làm ở công ty lương 50 triệu một tháng, hãy cố gắng để có thêm 20 triệu một tháng từ chuyên môn của mình theo một cách nào đó. 

2. Tạo thêm thu nhập từ kênh đầu tư: kênh này là dùng tiền để tạo ra tiền, chẳng hạn như một nhà đầu tư có 3 đến 5 tỷ hoàn toàn có thể tạo ra Thu nhập thêm 1 tỷ 1 năm. Như vậy là tổng thu nhập sẽ cao hơn gấp 2 đến 3 lần so với những người khác chỉ có thu nhập thụ động. 

3. Sau khi đã tích lũy được một số tiền khá lớn thì chúng ta hãy bắt đầu nghĩ về việc tạo thu nhập thụ động. Ở đây mình đang nói việc tạo thu nhập thụ động từ bất động sản. 

Bởi vì dòng tiền cho thuê, khai thác từ các tài sản hiện nay ở Việt Nam không quá cao. Thông thường là từ 5 đến 10% mỗi năm. Rất ít tài sản có thể tạo ra mức lợi nhuận 20% một năm. Có thể nói là hiếm hoi. 

Chính vì vậy, mình thường góp ý nhà đầu tư khi có từ 5 đến 10 tỷ trở lên thì mới tính toán đến việc có những bất động sản dòng tiền đầu tiên. 

Thậm chí với những nhà đầu tư có mục tiêu tài sản lớn, thì lúc nào có trên 20 tỷ thì hãy mới bắt đầu chia sẻ ngân sách vào các bất động sản dòng tiền để có thu nhập thụ động.

Nếu chúng ta mua tài sản dòng tiền sớm thì khó để có thể nhân tài sản mạnh mẽ trong thời gian đầu. 

Anh chị em nào mà cần mình cơ cấu triệt để tài chính cá nhân có thể để lại comment bên dưới, đội ngũ trợ lý của mình sẽ hỗ trợ anh chị em đặt lịch MIỄN PHÍ.

Comment

Chúc anh chị em một ngày đầu tuần nhiều năng lượng và có một tuần làm việc hiệu quả.

Hẹn gặp anh chị em trong các bài viết tiếp theo ❤️

1. Gửi ngân hàng, giữ tiền mặt một cách linh hoạt để chờ thời, quan sát thêm.

Phương án này không tệ, khi có những ngân hàng đang huy động với lãi suất lên tới 9%/năm. Gửi tiết kiệm Online cũng dễ tìm gói 7%/năm.

Đầu tư vào những danh mục ổn định, với mục tiêu giữ tiền. Và tầm nhìn trung, dài hạn. Đây thường là những nhà đầu tư có trải nghiệm.

Mình đánh giá cao về năng lực kiểm soát tâm lý của họ.

Trong khi rất nhiều nhà đầu tư lo lắng, hàng ngày “nổ não” vì những thông tin tiêu cực. Những nhà đầu tư này lựa chọn những tài sản còn có giá tốt, song không tăng nhanh. Họ đầu tư với tầm nhìn 3 năm sau có thể tăng 50-100%.

“Một nhà đầu tư trong cộng đồng của mình vừa mua một bất động sản gần vành đai 4. Diện tích 14,5 mét vuông, có nhà hàng đang thuê 40 triệu/tháng với giá 11 tỷ.

Tính ra: cả nhà cả đất rơi vào 75 triệu/m2. Có dòng tiền cho thuê khá - 4%/năm (nên nhớ, đây là khu ven đô).

Với đặc điểm có hai mặt tiền, đường đều rộng 5 mét, cách tỉnh lộ 100 mét. Sau 3 năm, khi vành đai 4 chạy có thể đạt 150 triệu/m2, là hoàn toàn khả thi”.

Hoặc là đối mặt xử lý vấn đề, hoặc là đi vòng lách qua nó. Để vấn đề đó (tin tức tiêu cực hàng ngày) không còn là vấn để của mình nữa.

2. Mua bất động sản dòng tiền

Đây là một lựa chọn khá phổ biến. Do lo ngại chiến tranh Iran kéo dài và lan rộng ảnh hưởng nặng nề toàn cầu, dẫn đến những hệ lụy Domino trong nước.

Nhiều nhà đầu tư chấp nhận dòng tiền thấp (2-4%/năm), đổi lại họ muốn gửi tiền vào những tài sản có thể ít biến động về giá nhất. Và đặc biệt là nhu cầu thuê luôn ở mức cao.

Những toà căn hộ dịch vụ, toà nhà văn phòng, xưởng sản xuất, hay khách sạn là những mục tiêu được tìm đến.

Theo mình, đây là một động thái phòng thủ. Và thường phù hợp với những người có tiền lớn cũng như có nhiều năm đầu tư. Và thường là có tuổi rồi.

Trong bài viết này, mình muốn chia sẻ những góc nhìn khác. Dành cho những nhà đầu tư thích tư duy “anh hùng lập nghiệp trong thời loạn”.

Rõ ràng, nước đục mới có nhiều cá. Và trước bể thông tin biến động, xuất hiện nhiều cơ hội, chứ không chỉ toàn rặt những nguy cơ.

Có ba điểm sáng, mà các nhà đầu tư nên tham khảo, tìm hiểu.

Mình nhắc lại, tham khảo và tìm hiểu.

1. Những tài sản ngộp:

Trong hai tháng qua, gần như ngày nào mình cũng nhận được thông tin về dạng tài sản này. Trước đây có, song giờ nhiều hơn rất nhiều.

“Một mảnh đất ở thị trấn Quốc Oai, ngân hàng cho vay dư 3 tỷ. Mua 7 tỷ ngân hàng định giá gần 12 tỷ cho vay 10 tỷ.

Một khu đất Thanh Oai trước Tết chào 22 tỷ giảm còn 17 tỷ.

Một mảnh đất mặt phố lớn Hà Nội chào 300 triệu/m2, thị trường đang giao dịch 400-600 triệu/m2”.

Tài sản ngộp, nói đúng, phải là tài sản trong tay người chủ ngộp. Vay quá nhiều, khi lãi suất thả nổi cao, không còn khả năng gồng, nên bán lại.

Chỉ dấu của tài sản ngộp là rẻ hơn thị trường 30% trở lên. Và gần như có thể vay ngân hàng gần bằng, thậm chí hơn, cả số tiền mà bạn bỏ ra mua.

Ở góc nhìn nghề, mình đã từng mua được nhiều tài sản này. Nhưng luôn từ chối mua các tài sản mà ngân hàng ép chủ bán. Chỉ mua những tài sản mà chủ nhà tự nguyện bán để tránh nợ xấu, cơ cấu khi có việc cần, cơ cấu để đầu tư cái khác.

Đây là quan điểm cá nhân, ngoài kia rất nhiều người vẫn thích đi “bắt ngộp” theo kiểu liên kết với ngân hàng, để tham gia đấu giá và nhận tài sản qua thi hành án.

Với những tài sản ngộp này, khi mua các anh chị đã có lãi ngay vài chục phần trăm.

2. TAD: một loại tài sản kim cương trong thời biến động

T: Viết tắt của trung tâm. Tức khu vực trung tâm, các đô thị sầm uất.

A: ẩn giá. Do nhiều lý do, chủ bán thấp hơn 20-30% trở lên. Lý do thì nhiều, như ngộp là một trong số đó.

D: dòng tiền. Tức đang cho thuê được với mức tốt hoặc có thể tự kinh doanh ổn.

“Một người bạn của mình mua lại một khách sạn ở Sơn La. Chủ có việc gấp cần cơ cấu. Giá 5 tỷ, có 25 phòng đang kinh doanh. Riêng mặt bằng tầng 1 cho bên khác thuê được 50 triệu/tháng.

“Rẻ như cho”. Song chủ cần bán gấp trong một tuần, và phải tiền mặt 100%. Nên ái sẵn sàng và nhanh thì mua được.

Dịp này, mình cũng dành nhiều thời gian để làm việc với khoảng 50 môi giới tại các tỉnh. Ngoài Hà Nội là Hải Dương, Bắc Ninh, Bắc Giang, Huế, Đà Nẵng, Đà Lạt,...

Và mình đưa bộ tiêu chí tìm kiếm cho anh chị em môi giới đi lọc. Mục tiêu là săn tìm các tài sản TAD. (Ai học, đọc mình thì đã nắm được VAG. TAD là một loại tài sản kim cương hay không kém VAG).

Những khách sạn có đầy đủ giấy phép trước đây 30 tỷ, giờ chào 20 tỷ, khai thác tốt thì có thể mang về hơn 1 tỷ thu nhập mỗi năm.

Những Homestay ngay trung tâm du lịch, giá cả nhà cả đất chưa đến 100 triệu/m2. Có 15 phòng, đang kinh doanh bình thường.

Một mảnh đất ở Đà Nẵng, đường rộng 5.5 mét vỉa hè 2.5 mét. Xây được 7 tầng, giá phòng cho thuê dạng căn hộ dịch vụ 4-6 triệu/tháng.

Trong khi ở Hà Nội, các khu vực cho thuê được giá phòng tương tự, thì giá đất 150-200 triệu/m2”.

Anh chị em nào muốn tìm hiểu sâu hơn về TAD, có thể bình luận TAD dưới bài. Mình sẽ tổ chức một buổi chia sẻ sâu về cái này cho cộng đồng An Yên.

3. Một mỏ vàng ven đô khác:

Khi nói đến ven đô, mình chỉ điểm cho nhà đầu tư của mình hãy tập trung vào VAG. Vì nó là loại tài sản kim cương trong mô thức để nhân tài sản bền vững.

Đối với thời điểm này, khi quy định nhà nước đã thông thoáng hơn, nhanh hơn, nét hơn. Và, mình phải lưu ý, và những ai muốn tấn công trong thời biến động thì sẽ phù hợp hơn với loại tài sản mình sắp chia sẻ đây.

Có một chút mạo hiểm, song rõ ràng là một mỏ vàng với rất nhiều người: đất chưa cấp sổ lần đầu.

“Một mảnh đất ở Thanh Oai, giá bán (chưa sổ) 15 triệu/m2. Sau khi ra sổ có thổ cư, khoảng 30 triệu/m2.

Giá thị trường từ 45-60 triệu/m2. Và thời gian xử lý trong khoảng 4-6 tháng.

Nhà đầu tư phân khúc này có thể đạt lợi nhuận 50-100% trong nửa năm.

Điều kiện cần: phải có chuyên môn trong thẩm định đất và năng lực xử lý pháp lý.

Từ nguồn gốc đất, đến kiểm tra và bổ sung hồ sơ theo quy định. Đến các bước xử lý để ra được sổ. Thông thường ban đầu sẽ ra sổ có thổ cư và vườn, một số mảnh là “Full” vườn. Sau đó nâng lên thổ cư dần.

Ở ven đô, còn vô số mảnh đất chưa sổ như thế này. Và giai đoạn này có rất nhiều thuận lợi để xin cấp sổ lần đầu.

Như ở một thôn mình tìm hiểu, 220 hộ dân chỉ có 26 mảnh đã có sổ. Tức có đến hàng trăm mảnh đất chưa có sổ.

Mà với chi phí tiền tỷ, nhiều gia đình chọn cách bán đi, thu về cả chục tỷ. Việc còn lại là dành cho các nhà đầu tư có vốn và có năng lực”.

Rủi ro món này là vô cùng lớn cho người tay ngang, không có năng lực xử lý pháp lý. Ít ra, là không có đối tác xử lý được. Nên các anh chị hết sức lưu ý.

Trên đây, mình điểm 3 thứ mà mình làm, và mình đang đầu tư. Tất nhiên, VAG vẫn là trọng tâm của mình. Như mình đã chia sẻ rất nhiều lần.

Hi vọng bài viết này có thể gợi ý thêm cho các anh chị, cũng như là một tham khảo có ích ít nhiều.

Chúc các anh chị giữ vững tinh thần. Luôn có cơ hội cho những người bản lĩnh và không run rẩy trước những cơn sóng vỗ. Và tỉnh táo biết vào vịnh trước khi bão tố ập vào.

Sổ của mình, nhưng không kiểm soát được kết quả, bởi:

• Mua dự án, thì phụ thuộc CĐT. Khi CĐT thổi hụt hơi, là ôm sổ đợi mùa quýt. Nhiều game của CĐT phải 3-5 năm mới về bờ, nên các ac phải xác định rõ. Đừng dùng tiền ngắn hạn để đầu tư bđs của các dự án lớn.

• Mua đất phân lô xa bờ, thì phụ thuộc sóng của đội lái. Đội lái mua to phân nhỏ vẽ game thu tiền của NDT nhỏ lẻ. Rồi nếu “có tâm” sẽ vẽ tiếp để nđt nhỏ lẻ ra được hàng. Khó quá thì...bỏ qua, mặc kệ. Nhiều nđt nhỏ lẻ đang ôm đất ở các khu gần biên giới Campuchia là vì vậy. Bán bằng 1/5 giá mua thì may ra. Cắt 50% vẫn chả ai thèm hỏi.

Đa phần, chỉ có 2 đối tượng thắng: chủ game, và “cò”. Chủ game thì rõ rồi. “Cò” thì lấy tiền môi giới.

Còn nếu dùng đòn bẩy, thì thêm một đối tượng nữa có thể thắng về sau, đó là nhà băng. Tài sản mua 2 tỷ, cầm 30%. Chờ đến khi nđt kiệt sức thì là lúc kền kền đi hốt xác.

Tuy nhiên, đội nhà băng chỉ “ăn” tài sản tốt. Tài sản xấu cũng ít khi thèm cầm.

Nên nói nhiều nhà đầu tư đang không đầu tư, mà đang đánh bạc là vậy.

Vậy đầu tư gì?

Là tạo giá trị cho BDS, cung cấp lợi ích cho người dùng cuối. Chỉ có tạo ra giá trị mới, thì mới có lợi nhuận mới thực sự.

Nên, muốn là đầu tư thực sự phải chọn tài sản có giá trị thực sự, có người dùng thực sự, thì sẽ có lợi nhuận thực sự.

Còn không, hoặc là chúng ta bị lừa hoặc là chúng ta đi lừa tiếp, và rất hên xui. Đó chính là tư duy cờ bạc.

Tháng 08 tới, mình và Cộng đồng Đầu Tư An Yên của mình sẽ tổ chức một chương trình chia sẻ cách tạo giá trị trong BĐS, và cách để trở thành một phần nhà tạo lập, thay vì tham gia trò chơi cờ bạc.

• Các anh chị nên sắp đầu tư lần đầu nên tìm hiểu để có sự chuẩn bị trước khi đầu tư.

• Những nhà đầu tư trước giờ phụ thuộc may rùi cũng nên tham gia để nhận thức lại.

• Các nhà đầu tư chuyên nghiệp và thật sự xem đầu tư là nghiệp của mình, cần người đồng hành và thực hiện.

Chương trình này không dành cho những người thích đánh bạc, hoặc thích dụ người khác vào đánh bạc. Vì anh chị sẽ không tìm thấy game, trò, mánh lới nào ở đây cả.

Anh chị nào quan tâm có thể nhắn tin cho đội ngũ trợ lý, hoặc bình luận ở dưới để nhận thông tin.

Đã đến lúc chúng ta phải làm thật, làm đàng hoàng để có những dòng lợi nhuận đàng hoàng, vui vẻ anh chị ạ.

Đầu tư để an toàn, vui vẻ và cũng là cách đóng góp giá trị xã hội, không phải để tạo thêm những cạm bẫy hoặc là những bãi rác trên thị trường.

Và tất nhiên, sẽ không có chuyện “vơ” nhanh được. Nếu anh chị cũng lựa chọn như vậy thì chúng ta có thể ngồi lại và cùng nhau tìm hiểu.

Cảm ơn các anh chị đã đón đọc

Gần đây, mình có nhận được một câu hỏi rất thực tế từ một người chị: “Chị có 5 tỷ, đang gửi tiết kiệm lãi suất 6%/năm nhưng sợ tiền mất giá. Chị muốn đầu tư bất động sản cho an tâm, đất có sổ, ô tô vào được, kỳ vọng tăng giá 10-15%/năm và không muốn vay mượn thêm. Em khuyên chị nên mua gì?”

Câu chuyện của chị không phải là hiếm. Giữa bối cảnh lạm phát rình rập, cầm tiền mặt thì sợ trượt giá, đầu tư sai chỗ thì sợ chôn vốn. Đó là lúc chúng ta không chỉ cần một lời khuyên mua bán chung chung, mà cần một chiến lược cơ cấu tài chính 1:1 để “may đo” đúng giải pháp cho từng khẩu vị rủi ro.

1. Nỗi đau “Tiền nhàn rỗi” và cạm bẫy lạm phát

Rất nhiều người chọn gửi tiết kiệm vì tin rằng đó là bến đỗ an toàn nhất. Tuy nhiên, với mức lãi suất quanh quẩn 6%/năm, số tiền của bạn thực chất đang bị bào mòn bởi lạm phát vô hình.

Tâm lý chung của những nhà đầu tư có sẵn 4-6 tỷ là muốn dịch chuyển sang bất động sản. Nhưng nếu nhắm mắt mua bừa một mảnh đất “khỉ ho cò gáy” chờ tăng giá, bạn rất dễ rơi vào bẫy thiếu thanh khoản. Sự an tâm thực sự chỉ đến khi tài sản của bạn vừa an toàn pháp lý, vừa tạo ra dòng tiền mỗi tháng.

2. Giải mã bài toán 5 tỷ: Chiến lược Nhà Ven Đô tạo dòng tiền

Với bài toán của người chị trên – một người thận trọng, đề cao sự an toàn tuyệt đối – giải pháp tối ưu nhất không phải là mua đất nền bỏ hoang, mà là mua một căn nhà ven đô đô thị hóa mạnh.

Thay vì chen chân vào nội đô đắt đỏ, chiến lược đi lùi ra vùng ven (cách trung tâm 30-40 phút di chuyển) mang lại hiệu quả bất ngờ:

• Tối ưu vốn gốc: Với 5 tỷ, bạn chỉ mua được một căn nhà ngõ chật hẹp ở nội thành. Nhưng ở vùng ven đô (như các khu vực lân cận Hà Đông), bạn có thể sở hữu một căn nhà 50-60m², xây 4-5 tầng, ngõ rộng ô tô vào tận cửa với đơn giá chỉ khoảng 90 triệu/m² (so với 300-350 triệu/m² trong nội thành).

• Dòng tiền ngay lập tức: Căn nhà này có thể đưa vào khai thác cho thuê ngay, thu về 15-20 triệu/tháng (đặc biệt tại những khu vực gần trường đại học, tiện ích đầy đủ).

• Tiềm năng tăng giá: Mức kỳ vọng 10-15%/năm là hoàn toàn khả thi khi hạ tầng vùng ven tiếp tục hoàn thiện, đáp ứng đúng nguyên tắc “sóng người” – nơi có dân cư thực về ở.

Đây chính là một phương án vẹn cả đôi đường: Vừa chống trượt giá hoàn hảo, vừa có dòng tiền thụ động, lại dễ dàng quản lý tài sản.

3. Tại sao bạn bắt buộc phải cần Cơ Cấu Tài Chính 1:1?

Bạn thấy đấy, giải pháp nhà ven đô rất tuyệt vời với người chị có 5 tỷ tiền mặt. Nhưng nếu bạn chỉ có 2-3 tỷ thì sao? Hoặc nếu mục tiêu của bạn không phải là dòng tiền mà là lãi vốn đột biến trong 5 năm tới?

Đó là lý do bạn không thể “copy & paste” danh mục đầu tư của người khác. Mỗi người có một xuất phát điểm khác nhau. Việc cơ cấu tài chính 1:1 chính là bước chẩn đoán bệnh trước khi kê đơn thuốc:

• Thấu hiểu nguồn lực: Đánh giá chính xác dòng tiền hiện tại, các khoản nợ, và nguồn vốn nhàn rỗi thực sự của bạn.

• Xác định mục tiêu: Bạn cần dòng tiền hàng tháng để nghỉ hưu sớm, hay cần lãi vốn để lo cho con đi du học?

• Quản trị rủi ro: Tính toán tỷ lệ đòn bẩy ngân hàng (nếu có) sao cho bạn vẫn ngủ ngon mỗi tối, không bị áp lực trả nợ đè nặng.

Một mảnh đất tốt đưa vào tay một người sai cấu trúc tài chính vẫn có thể trở thành thảm họa. Nhưng một cấu trúc tài chính vững chắc sẽ biến mọi số vốn thành “cỗ máy in tiền” bền vững.

Sẵn sàng làm chủ đồng tiền của bạn?

Thị trường luôn có cơ hội cho những người chuẩn bị sẵn sàng. Dù bạn đang có 2 tỷ, 5 tỷ hay nhiều hơn, đừng để tiền ngủ yên và cũng đừng lao vào thị trường khi chưa có la bàn.

Nếu bạn đang trăn trở với bài toán vốn của riêng mình và muốn tìm kiếm sự “An Yên” trong đầu tư, hãy để lại bình luận hoặc đăng ký tham gia chương trình Tư Vấn Cơ Cấu Tài Chính 1:1 cùng chúng mình. Mình sẽ trực tiếp đồng hành để giúp bạn vẽ lại bản đồ dòng tiền, đo ni đóng giày một chiến lược đầu tư an toàn và hiệu quả nhất cho riêng bạn!

Mình biết, đầu tư bất động sản với những người “tay ngang” như anh em mình chưa bao giờ là dễ dàng. Có thể bạn đã từng nghe những lời hứa hẹn “x2, x3 tài sản” để rồi nhận lại một mảnh đất “xa bờ” không ai ở, hoặc một khoản nợ ngân hàng đè nặng mỗi tháng.

Trong triết lý của cộng đồng Đầu Tư An Yên, chúng mình không tin vào vận may. Chúng mình tin vào một công thức giúp bạn ngủ ngon mỗi đêm: “Mô thức VAG”.

Hãy để mình kể cho bạn nghe những câu chuyện thực tế, để bạn thấy đầu tư an toàn và lợi nhuận cao hoàn toàn có thể đi đôi với nhau.

1. Chữ V - Ven Đô: Đừng để “xa mặt cách lòng” dẫn đến chôn vốn

Sai lầm lớn nhất của nhà đầu tư mới là mua đất quá xa (trên 50km) vì ham rẻ. Kết quả là tài sản bỏ hoang, cỏ mọc lút đầu và cực kỳ khó bán lại.

• Chiến lược của VAG: Chỉ tập trung vào “bán kính vàng” 20-25km từ trung tâm lớn.

• Lợi thế: Bạn chỉ mất 30-45 phút di chuyển để kiểm tra đất, làm việc với ngân hàng hay giám sát thi công.

Câu chuyện thực tế: “Đi thêm 5km, tiết kiệm 500 triệu” Tại xã Cao Viên (Thanh Oai), khi đám đông đang “phát điên” vì mức giá 35-45 triệu/m², các thành viên An Yên chỉ cần dịch chuyển thêm 1-2km sang xã Lam Điền (Chương Mỹ). Kết quả? Họ tìm được những lô đất đường rộng, ô tô tránh nhau với giá chỉ 15-25 triệu/m².

Bí quyết cho bạn: Ven đô là phải đủ gần để quản lý, nhưng đủ khôn để không “đu đỉnh” tại các điểm nóng.

2. Chữ A - Ẩn Giá: “Tấm khiên” bảo hiểm giúp bạn lãi ngay khi mua

Nỗi sợ lớn nhất là mua hớ. Ẩn giá chính là chìa khóa giúp bạn mua được tài sản rẻ hơn thị trường 15-30%.

Kỹ thuật “Mũi khoan vàng” cho người mới

Thay vì vội vàng xuống tiền theo lời môi giới, hãy áp dụng quy trình 100:10:3:1. Xem 100 lô để “mở mắt nhìn giá”, lọc ra 10, đàm phán 3 và chỉ chốt 1 lô thực sự rẻ.

Case Study: Bí thuật “trà đá” tại Xóm Đạo (Chúc Sơn)

Ông Đặng Duy Linh trong cộng đồng đã mua được mảnh đất 500m² tại Chúc Sơn với giá chỉ 4,6 triệu/m² trong khi xung quanh là 25 triệu/m².

• Tại sao? Do yếu tố tâm lý xóm đạo khiến người ngoài ngại mua.

• Kết quả: Sau khi xử lý pháp lý lên thổ cư, giá trị thực tế vọt lên 30 triệu/m². Đây chính là lợi nhuận từ việc nắm bắt thông tin mà đám đông bỏ qua.

Dành cho Gen Z: Bạn lo vốn ít? Một thành viên trẻ tuổi tại Quốc Oai đã săn được lô đất rẻ hơn thị trường 40% nhờ kiên trì khảo sát. Sau 8 tháng, bạn ấy lãi ròng 250 triệu – một con số không tưởng cho người mới bắt đầu.

3. Chữ G - Giá Trị Thực: “Chân kiềng” đảm bảo thanh khoản tuyệt đối

Đừng bao giờ cầm “hòn than nóng” – loại đất chỉ tăng giá nhờ tin đồn. Hãy mua bất động sản mà người dùng cuối (End-user) thực sự cần.

• Câu hỏi sống còn: “Ai sẽ về đây ở hoặc kinh doanh?”. Nếu không trả lời được, đừng mua!

• Sóng người là sóng bền vững: Chỉ có con người về ở thực mới tạo ra dòng tiền và tính thanh khoản.

Hành trình từ 750 triệu đến biệt thự 5 tỷ

Cặp vợ chồng 9X khởi đầu với số vốn ít ỏi tại Phụng Châu. Họ không ngồi chờ đất tăng giá mà chủ động kiến tạo giá trị: cải tạo nhà, xây dựng công năng, tạo cảm xúc cho mảnh đất. Hiện tại, họ sở hữu biệt thự tại Quốc Oai kết hợp kinh doanh Homestay. Tài sản tăng gấp 7 lần nhờ tư duy: Đất là nguyên liệu, không phải công cụ đầu cơ.

4. Tại sao VAG là “cứu cánh” cho nhà đầu tư tay ngang?

Nếu bạn đã từng mất mát, VAG giúp bạn lấy lại sự tự tin qua 3 bước:

1. Sự chịu khó: Không mua theo cảm xúc, dùng quy trình 100:10:3:1 để tìm hàng rẻ.

2. Sự tinh tế: Dùng “bí thuật trà đá” 4.000 VNĐ để check sạch thông tin tranh chấp, nợ nần của chủ đất.

3. Sự chủ động: Áp dụng giải pháp nâng cấp hạ tầng, pháp lý để tự tay tăng giá trị cho mảnh đất của mình.

Đầu tư theo VAG, mục tiêu lợi nhuận 20-30%/năm không còn là con số trên giấy, mà là sự thật bạn có thể nắm giữ trong lòng bàn tay.

💡 Lời khuyên dành cho bạn:

Đừng để những nỗi đau quá khứ ngăn cản bạn làm giàu. Để bắt đầu hành trình đầu tư thông minh và an tâm nhất, hãy tìm hiểu thêm về các mắt xích trong mô thức này:

• Tìm hiểu sâu về vị trí: [Chiến Lược Ven Đô - Cách chọn bán kính vàng]

• Nắm bắt kỹ thuật săn hàng hời: [Chiến Lược Ẩn Giá - Bí quyết lãi ngay khi mua]

• Đảm bảo an toàn tuyệt đối: [Triết Lý Giá Trị Thực - Chân kiềng thanh khoản]

Bạn đã sẵn sàng để trở thành một nhà đầu tư thông thái chưa? Hãy bắt đầu bằng việc chuẩn bị một nền tảng tài chính vững chắc. Bạn có muốn mình giúp bạn [Cơ cấu tài chính triệt để] để sẵn sàng săn những viên kim cương ẩn giấu đầu tiên không?

Nếu bạn đã sẵn sàng hãy liên hệ với đội ngũ của chúng mình qua hotline 0912 05 8988 để được hỗ trợ sớm nhất nhé.

1. Bán kính vàng 20-25km: Đừng để “xa mặt cách lòng”

Triết lý An Yên ưu tiên bán kính 20-25km tính từ Vành đai 3 (Hà Nội) hoặc trung tâm TP.HCM.

• Tại sao không nên đi quá 50km? Mua đất Ba Vì, Lương Sơn thì thích thật đấy, nhưng nếu không có thời gian trông nom, tài sản dễ bị bỏ hoang, cỏ mọc lút đầu.

• Lợi thế “sát vách”: Với khoảng cách này, bạn chỉ mất 30-45 phút di chuyển. Cần check pháp lý, gặp ngân hàng hay giám sát thợ làm hàng rào, bạn có mặt ngay trong nốt nhạc

  

2. Logic “Sóng người” và biên độ lợi nhuận

Bạn có để ý không? Nếu nội đô tăng giá 1, thì Ven Đô có tiềm năng tăng tới 2 hoặc 3 lần. Khi giá nhà trong ngõ ở Cầu Giấy, Hà Đông đã chạm ngưỡng 250-300 triệu/m², dư địa tăng trưởng gần như bão hòa. Trong khi đó, Ven Đô vẫn còn những vùng giá “mềm” để chúng ta hướng tới mục tiêu x2 tài sản trong 3-5 năm. Quan trọng nhất là nơi đó phải có sóng người – tức là dân cư hiện hữu hoặc có xu hướng dịch chuyển rõ rệt để tránh khói bụi nội đô.

3. Quy tắc “Đi thêm 5km, rẻ được 500 triệu”

Đây là kỹ thuật “mở mắt nhìn giá” cực hay. Thay vì chen chân vào các điểm nóng (Hot spots) đang bị thổi giá, hãy thử đi xa thêm một chút.

• Ví dụ: Thay vì mua ở Cao Viên (Thanh Oai) giá 40 triệu/m², chỉ cần đi thêm 1-2km sang Lam Điền (Chương Mỹ), bạn có thể tìm được lô đất đẹp tương đương với giá chỉ bằng một nửa.

Sau khi chọn được vị trí Ven Đô ưng ý, bước tiếp theo bạn cần làm là tìm ra “vùng trũng” để tối ưu vốn. Hãy đọc ngay bài viết về [Chiến lược Ẩn Giá - Bí quyết lãi ngay khi mua] để biết cách săn hàng rẻ hơn thị trường 30%.

Đầu Tư An Yên - 0912 05 8988

Đầu tư vững chắc - Sống đời an yên!

1. “Vết dầu loang” và những vùng trũng thông tin

Vùng ẩn giá thường nằm ở những nơi có rào cản vô hình:

• Chênh lệch hành chính: Đất xã giáp ranh phường thường rẻ hơn rất nhiều dù chỉ cách nhau một con đường.

• Ngăn cách địa lý: “Bên này cầu” đắt gấp đôi “bên kia cầu” là chuyện bình thường.

• Yếu tố tâm lý: Những khu vực đặc thù như xóm đạo thường có giá rất tốt vì người ngoài ngại vào, nhưng đây lại là nơi dân cư sống cực kỳ ổn định và đoàn kết.

2. Kỹ thuật “Mũi khoan vàng” 100:10:3:1

Để thấy được ẩn giá, bạn phải có sự so sánh đủ lớn.

• Xem 100 lô: Nghe thì nhiều, nhưng chỉ cần dành 2-4 tuần tập trung, bạn sẽ “mở mắt nhìn giá” và thuộc lòng bản đồ khu vực.

• Chốt 1: Chỉ xuống tiền khi lô đất đó rẻ hơn mặt bằng chung ít nhất 15-20%.

3. “Bí thuật trà đá” – Chỉ 4.000 VNĐ cho một sự thật

Thay vì tin hoàn toàn vào môi giới, hãy dành 30 phút ngồi quán trà đá đầu làng.

• Cách hỏi: Đừng hỏi “Đất này có tốt không?”, hãy hỏi ngược: “Nghe bảo lô đất nhà ông B đang tranh chấp ranh giới hả cô?”. Lúc này, sự thật về lịch sử mảnh đất hay lý do chủ cần bán gấp (nợ nần, kẹt tiền) sẽ được “phơi bày” hết.

Mua được rẻ (Ẩn giá) ở vị trí tốt (Ven đô) là rất tuyệt, nhưng để tài sản thanh khoản nhanh, nó phải có [Giá trị thực].

Hãy khám phá chân kiềng cuối cùng để biến mảnh đất thành cỗ máy đẻ tiền.

Đầu Tư An Yên - 0912 05 8988

Đầu tư vững chắc - Sống đời an yên!

1. Đất là nguyên liệu, không phải công cụ đầu cơ

Bất động sản giá trị thực phải trả lời được câu hỏi: “Ai sẽ về đây ở hoặc kinh doanh?”.

• Chỉ có sóng người mới tạo ra giá trị bền vững.

• Đất phải có công năng sử dụng: Để ở, xây kho xưởng, làm ki-ốt hoặc nghỉ dưỡng. Nếu mua một mảnh đất “xa bờ” mà không ai muốn dùng, bạn đang cầm một “cục đá nặng” trong két sắt chứ không phải tài sản.

2. Chiến lược 6 giải pháp kiến tạo giá trị

Thay vì ngồi chờ thị trường tăng giá, nhà đầu tư An Yên chủ động nâng cấp tài sản:

1. Pháp lý: Lên thổ cư, tách thửa.

2. Hạ tầng: Làm đường, kéo điện nước sạch.

3. Công năng: Xây nhà gỗ, nhà trọ tạo dòng tiền.

4. Tiện ích: Thêm vườn hoa, khu BBQ, phòng gym, bể bơi (tạo cảm xúc cho người xem).

5. Truyền thông: Kể câu chuyện về phong cách sống trên mảnh đất.

6. Bán hàng tử tế: Tư vấn đúng nhu cầu, hỗ trợ khách sau bán hàng.

3. Bảo hiểm thanh khoản

Một tài sản có giá trị thực thường được ngân hàng định giá cao và sẵn sàng cho vay. Đây là bảo chứng cho việc bạn có thể thanh khoản trong vòng 1-3 tháng ngay cả khi thị trường trầm lắng.

Giá trị thực là nền tảng để bạn an tâm đầu tư lâu dài. Tuy nhiên, để tối ưu hóa dòng tiền và không bị áp lực nợ nần, bạn cần biết cách [Cơ cấu tài chính triệt để]. Bạn có thể click vào link để biết các bước cơ cấu tài chính – đây chính là bước đi quyết định bạn là chủ nhân hay nô lệ của đồng tiền.

Đầu Tư An Yên - 0912 05 8988

Đầu tư vững chắc - Sống đời an yên

Vậy việc cơ cấu tài chính triệt để giúp ích gì cho nhà đầu tư? Hãy cùng phân tích 5 lợi ích then chốt và lộ trình thực hiện ngay dưới đây.

1. Bảo vệ tâm lý đầu tư (An Yên) và Quỹ dự phòng

Đầu tư với một cái đầu “lạnh” và tâm thế thảnh thơi là chìa khóa của thành công. Khi bạn cơ cấu lại tài chính, bạn sẽ đạt được:

• Sự bình tĩnh trước biến động: Bằng cách xây dựng quỹ dự phòng đủ duy trì cuộc sống trong ít nhất 12 tháng, bạn sẽ không bị áp lực tài chính chi phối khi thị trường “rung lắc”.

• Loại bỏ áp lực nợ nần: Kỹ thuật “Khóa Bank” (vay dư ra một khoản để dự phòng gốc và lãi trong 1-2 năm) giúp bạn “quên đi” khoản nợ hàng tháng, tập trung toàn lực vào công việc chuyên môn.

2. Tối ưu hóa hiệu suất dòng vốn thông qua mô hình “Ba chân kiềng”

Cơ cấu triệt để giúp bạn nhận diện đâu là tài sản thực, đâu là tiêu sản đang bào mòn nguồn lực. Từ đó, bạn có thể thiết lập mô hình tài chính bền vững với 3 nguồn thu nhập:

• Thu nhập chủ động: Từ lương hoặc kinh doanh để nuôi sống gia đình.

• Thu nhập thụ động: Dòng tiền từ BĐS cho thuê (văn phòng, chung cư mini).

• Thu nhập đầu tư: Chiến lược nhân vốn với mục tiêu lợi nhuận 20-30%/năm thông qua các sản phẩm VAG (Ven đô - Ẩn giá - Giá trị thực).

3. Kiểm soát rủi ro và sử dụng Đòn bẩy an toàn

Đòn bẩy là con dao hai lưỡi, và cơ cấu tài chính chính là cách để bạn làm chủ “lưỡi dao” đó:

• Bắt mạch sức khỏe tài chính: Thông qua bảng cáo bạch cá nhân, bạn kiểm soát được chỉ số DTI (Tỷ lệ nợ trên thu nhập) luôn ở ngưỡng an toàn (dưới 50%).

• Quản trị lãi suất: Bạn chủ động dự phóng được rủi ro khi hết thời hạn ưu đãi lãi suất, tránh tình trạng “sốc” tài chính khi lãi suất thả nổi tăng cao.

• Biến Ngân hàng thành đối tác: Hồ sơ tài chính sạch sẽ giúp bạn đàm phán các gói vay dài hạn (25-30 năm), ưu đãi phí trả nợ trước hạn.

4. Sẵn sàng nguồn lực để “Săn hàng ngộp”

Trong giai đoạn kinh tế biến động, người có sự chuẩn bị là người chiến thắng. Cơ cấu tài chính triệt để giúp bạn:

• Tích lũy “Tiền thịt”: Ưu tiên các tài sản có tính thanh khoản cao như vàng, tiền mặt hoặc ngoại tệ.

• Chớp thời cơ “nhặt xác”: Khi có sẵn nguồn lực từ việc cơ cấu tốt, bạn dễ dàng mua được các BĐS giảm giá 30-40% từ những nhà đầu tư bị “ngợp” do không biết quản trị nợ.

5. Thiết lập lộ trình nhân tài sản theo từng cá nhân

Việc cơ cấu tài chính không có công thức chung mà phụ thuộc vào 3 yếu tố cá nhân hóa:

• Tầm tiền: Dưới 15 tỷ ưu tiên nhân vốn; trên 20 tỷ bắt đầu dịch chuyển sang dòng tiền.

• Tầm tuổi: Dưới 40 tuổi ưu tiên tốc độ nhân vốn; trên 45 tuổi ưu tiên sự ổn định để “về vườn” an yên.

• Thời điểm: Tận dụng các nhịp bơm tiền công hoặc lãi suất rẻ của Nhà nước để tối ưu hóa lợi nhuận.

Hướng dẫn 3 bước “Kê đơn” điều chỉnh tài sản ngay hôm nay

Để đạt được những lợi ích trên, bạn cần thực hiện lộ trình phản tư tài chính quyết liệt:

1. Phản tư & Kiểm kê (Tự khám bệnh): Liệt kê trung thực Tài sản có, Cột nợ và Dòng tiền hàng tháng. Hãy tính giá trị tài sản thấp hơn 10% giá thị trường để đảm bảo tính thanh khoản.

2. Chiến lược Stop - Move - Lock:

   • Stop (Dừng lại): Ngưng đổ tiền vào đất “xa bờ”, dự án pháp lý yếu.

   • Move (Dịch chuyển): Bán tài sản thanh khoản kém để dồn vốn vào BĐS VAG.

   • Lock (Khóa Bank): Vay dài hạn và dự phòng quỹ trả lãi để loại bỏ áp lực nợ.

3. Duy trì định kỳ: Thực hiện cơ cấu ít nhất mỗi quý một lần để luôn làm chủ khoản vay, thay vì để nợ làm chủ cuộc sống.

Lời kết

Cơ cấu tài chính triệt để là bước đi tiên quyết để bạn không bị “lạc lối” giữa những cơn sóng ảo. Đích đến cuối cùng không chỉ là sự gia tăng con số trong tài khoản, mà là sự Mạnh khỏe - Vui vẻ - Hạnh phúc.

Bạn đã sẵn sàng để thiết lập “bộ giáp” tài chính cho riêng mình? Hãy liên hệ với trợ lý Khánh Linh (0912 05 8988), để nhận file quà tặng “Bảng cơ cấu tài chính cá nhân” và đặt lịch ngồi cơ cấu 1:1 nhé.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia từ Cộng đồng Đầu Tư An Yên, đây thực chất là một mức vốn khởi điểm “vừa miếng” và rất tiềm năng nếu bạn biết áp dụng đúng chiến lược. Dưới đây là 5 chiến lược đầu tư tối ưu nhất dành cho người có vốn nhỏ từ 300 đến 500 triệu đồng.

1. Chiến lược “Đứng trên vai người khổng lồ”: Hợp tác đầu tư (Chung vốn)

Đây là giải pháp trọng tâm và an toàn nhất giúp nhà đầu tư vốn nhỏ tiếp cận được những bất động sản pháp lý chuẩn, vị trí đắc địa và thanh khoản cao.

• Mô hình vận hành: Thay vì tự “bơi” trên thị trường, bạn sẽ góp vốn cùng một ekip chuyên nghiệp (như cộng đồng Đầu Tư An Yên) để triển khai các dự án thực tế (VD: Mua đất xây nhà thương mại bán).

• Lợi thế tuyệt đối: Đội ngũ chuyên gia sẽ bao quát toàn bộ quy trình khó nhất: Từ săn đất giá gốc, xử lý pháp lý, thi công xây dựng đến truyền thông bán hàng. Bạn đóng vai trò là cổ đông sở hữu và nhận chia sẻ lợi nhuận.

• Mục tiêu lợi nhuận: Chiến lược này không hứa hẹn sự giàu nhanh, nhưng mang lại mức lợi nhuận bền vững, dự kiến tối thiểu 20%/năm.

  

2. Quản trị rủi ro: Ưu tiên “Tiền thịt” và Đầu tư ngắn hạn

Trong giai đoạn thị trường khó đoán, việc bảo vệ vốn phải được đặt lên hàng đầu.

• Hạn chế đòn bẩy tài chính: Với 300 - 500 triệu, lời khuyên vàng là hãy sử dụng 100% tiền mặt (tiền thịt). Tuyệt đối tránh vay mượn lãi suất cao. Nếu bắt buộc phải dùng đòn bẩy, chỉ vay ở tỷ lệ rất thấp và phải có sẵn phương án dự phòng trả nợ.

• Chu kỳ đầu tư: Hãy nhắm đến các thương vụ ngắn hạn (từ 1 - 1,5 năm) để nhanh chóng chốt lời và thu hồi vốn, giúp bạn linh hoạt xoay vòng dòng tiền.

3. Bộ lọc “Thép” trong lựa chọn tài sản: Công thức V-A-G

Dù bạn quyết định đầu tư chung hay tự đi mua, mọi bất động sản đều phải vượt qua bộ lọc VAG để đảm bảo an toàn tuyệt đối:

• V - Ven đô: Tập trung vào các khu vực bán kính 20 - 25km tính từ trung tâm Hà Nội. Đây là vùng trũng về giá nhưng có tiềm năng dư địa tăng trưởng cực tốt nhờ hạ tầng kết nối.

• A - Ẩn giá: Săn lùng những khu vực chưa bị “thổi giá” hoặc áp dụng kỹ thuật tách thửa để mua được tài sản thấp hơn giá thị trường. Mua ở vùng ẩn giá đồng nghĩa với việc bạn đã lãi ngay tại thời điểm mua.

• G - Giá trị thực: Nói không với đất nền bỏ hoang. Chỉ đầu tư vào bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, xung quanh có dân cư hiện hữu và tiện ích đầy đủ để đảm bảo tính thanh khoản (dễ mua, dễ bán).

4. Bất động sản dòng tiền: Mô hình Thuê và Cho thuê lại

Nếu bạn muốn vốn nhỏ nhưng hàng tháng vẫn “ting ting” dòng tiền đều đặn, đây là chiến lược dành cho bạn.

• Cách làm: Bạn tiến hành thuê sỉ (cả một tòa nhà văn phòng, chung cư mini, hoặc dãy trọ), sau đó cải tạo, vận hành và cho thuê lẻ từng phòng với giá cao hơn để hưởng chênh lệch.

• Lưu ý từ chuyên gia: Dù biên độ lợi nhuận hiện tại không còn quá “khủng” như vài năm trước, nhưng mô hình này rèn luyện cho bạn kỹ năng vận hành, quản lý con người và tạo ra dòng tiền ổn định mỗi tháng.

5. Khoản đầu tư sinh lời nhất: Học việc thực chiến từ con số 0

Với những nhà đầu tư “tay ngang”, sai lầm lớn nhất là vội vã xuống tiền khi chưa hiểu luật chơi. Việc quan trọng nhất lúc này là đầu tư vào kiến thức của chính mình.

• Trở thành môi giới chuyên nghiệp: Hãy gia nhập đội ngũ kinh doanh của các đơn vị uy tín để được “cầm tay chỉ việc”.

• Học hỏi không rủi ro: Thông qua việc làm nghề, bạn sẽ nắm vững các kỹ năng sống còn: Đọc quy hoạch, thẩm định pháp lý, định giá tài sản và nghệ thuật đàm phán mà không phải trả giá bằng tiền của mình. Khi kiến thức đã vững, số vốn 300 - 500 triệu của bạn sẽ được nhân lên một cách an toàn nhất.

Lời Khuyên Chốt Yếu Dành Cho Bạn

Thị trường bất động sản không dành cho những người thích “đánh bạc”. Nhà đầu tư vốn nhỏ cần kỷ luật vốn tuyệt đối, không chạy theo tâm lý đám đông (FOMO), không tin vào các bánh vẽ cam kết x2, x3 tài sản trong thời gian ngắn. Chìa khóa của thành công là sự An Toàn và Bền Vững.

Bạn chưa biết bắt đầu từ đâu với số tiền của mình?

Hãy tham gia các buổi tư vấn 1-1 cùng chuyên gia từ Đầu Tư An Yên để được “bắt mạch” tài chính và thiết kế một lộ trình đầu tư cá nhân hóa dành riêng cho bạn trước khi chính thức xuống tiền!

Đầu tư vững chắc - Sống đời an yên - (Khánh Linh 0912 05 8988 - Trợ lý Đầu Tư An Yên)